Hậu quả của việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ

Hậu quả của việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ là việc các bên giao kết trong hợp đồng mua bán căn hộ phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý nhất định theo quy định pháp luật khi hủy bỏ hợp đồng. Tùy theo từng trường hợp như đơn phương hay thỏa thuận hủy hợp đồng mà hậu quả sẽ khác nhau. Bài viết dưới đây Chuyên Tư Vấn Luật sẽ thông tin đến quý bạn đọc một số nội dung liên quan đến vấn đề trên.

Hủy hợp đồng mua bán căn hộ

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ

Để hợp đồng mua bán căn hộ có hiệu lực pháp luật thì các bên cần phải tuân theo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

Căn cứ theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, điều kiện để hợp đồng có hiệu lực được quy định như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Về chủ thể, theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để các chủ thể được phép xác lập giao kết hợp đồng được quy định như sau:

Đối với bên bán:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với bên mua:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Về hình thức của hợp đồng, căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán căn hộ phải được công chứng, chứng thực. Ngoài ra, hợp đồng mua bán căn hộ hiện nay được thực hiện theo mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Như vậy, để hợp đồng mua bán căn hộ có hiệu lực, các bên chủ thể thực hiện hành vi mua bán phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự

Các trường hợp hủy hợp đồng mua bán căn hộ

Sau khi giao kết hợp đồng, các bên trong hợp đồng muốn hủy hợp đồng mua bán căn hộ thì có thể thỏa thuận với nhau về việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ; hoặc cũng có thể xảy ra trường hợp một trong các bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng.

Trường hợp các bên thỏa thuận và đã thống nhất với nhau về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ thì việc hủy bỏ hợp đồng tuân theo sự thỏa thuận của các bên, miễn là sự thỏa thuận của các bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp một bên được phép đơn phương hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại bao gồm:

• Một trong các bên là bên vi phạm hợp đồng và vi phạm hợp đồng được ghi nhận trong hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Một trong các bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Theo đó, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng được hiểu là một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định;

Tuy nhiên, bên hủy hợp đồng cần phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Bên cạnh đó, theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên trong hợp đồng mua bán căn hộ có quyền hủy bỏ hợp đồng do bên có nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ, cụ thể:

• Bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện.
• Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia cũng có quyền hủy bỏ hợp đồng.

Đồng thời, theo Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ có quyền thỏa thuận về việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ, hoặc một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hủy hợp đồng mua bán căn hộ không hoàn cọc

Hậu quả của việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ

Việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ sẽ làm chấm dứt quan hệ mua bán giữa các bên. Căn cứ vào Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả của việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ được quy định như sau:

• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
• Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan quy định.
• Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các Điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ Luật Dân sự 2015, thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ Luật Dân sự, luật khác có liên quan.

Như vậy, hậu quả của việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ đã được pháp luật quy định rất rõ ràng. Các bên trong hợp đồng cần chú ý các quy định nêu trên.

Thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ

Hồ sơ cần chuẩn bị

Do việc mua bán căn hộ là một trong các trường hợp phải thực hiện công chứng nên việc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ có thể xem là hủy bỏ văn bản đã công chứng.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng 2014, thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ hủy hợp đồng bao gồm:

• Văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ
• Phiếu yêu cầu công chứng văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ.

Phiếu yêu cầu đảm bảo đầy đủ các nội dung sau: thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

• Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên
• Hợp đồng mua bán căn hộ đã giao kết trước đó
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với căn hộ.

Như vậy, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ là một bước quan trọng để giúp quá trình thực hiện được diễn ra thuận lợi và suôn sẻ.

Trình tự, thủ tục hủy hợp đồng mua bán căn hộ

Để hủy hợp đồng mua bán căn hộ hợp pháp, các bên cần phải tiến hành công chứng văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ. Trình tự, thủ tục hủy hợp đồng mua bán căn hộ được thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ liên quan đến việc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng mà các bên đã đến công chứng hợp đồng trước đó
Bước 3: Công chứng viên tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ và thụ lý.

• Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Nếu hồ sơ có vấn đề chưa rõ, việc hủy hợp đồng mua bán có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu hoặc đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

Bước 4: Công chứng viên sẽ hướng dẫn người yêu cầu tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan; giải thích về quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 5: Công chứng văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ

• Công chứng viên kiểm tra và đảm bảo văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ tuân theo đúng quy định pháp luật.
• Người yêu cầu công chứng tự đọc lại văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
• Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ thì ký vào từng trang của văn bản.

Bước 6: Nộp lệ phí hủy bỏ hợp đồng đã công chứng.

Người có yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã công chứng sẽ phải nộp tiền lệ phí công chứng theo quy định pháp luật. Mức lệ phí trong trường hợp công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch là 25 nghìn đồng.

Cơ sở pháp lý: Điều 40, Điều 51 Luật Công chứng 2014, khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 của Bộ Tài chính.

Như vậy, việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như trên.

>>> Xem thêm: Hướng giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Luật sư tư vấn về hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ

Quá trình hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ có thể phát sinh nhiều rủi ro pháp lý phức tạp và khó khăn. Vì vậy, để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng, dịch vụ luật sư của Chuyên Tư Vấn Luật sẽ cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến vấn đề hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ như sau:

• Tư vấn về các trường hợp hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ
• Tư vấn về các hậu quả pháp lý có thể xảy ra khi hủy hợp đồng mua bán căn hộ
• Tư vấn về hồ sơ, trình tự, thủ tục hủy hợp đồng mua bán căn hộ
• Soạn thảo văn bản hủy hợp đồng mua bán căn hộ, các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ hủy hợp đồng mua bán căn hộ theo yêu cầu của khách hàng
• Đại diện theo ủy quyền của khách hàng tiến hành thỏa thuận, đàm phán về việc hủy bỏ hợp đồng
• Thay mặt khách hàng thực hiện việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ, nhận kết quả và trả kết quả cho khách hàng
• Dự liệu cho khách hàng về các rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong quá trình hủy hợp đồng

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn mua bán căn hộ chung cư theo dự án ở Cần Thơ.

Tư vấn hủy hợp đồng mua bán căn hộ

Như vậy, hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ là một vấn đề quan trọng cần được các bên quan tâm khi tiến hành hủy bỏ hợp đồng. Để đảm bảo được quyền lợi của  mình khi thực hiện hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ hoặc có thắc mắc nào về nội dung bài viết, Quý khách hàng có thể liên hệ đến số hotline của chúng tôi 1900.63.63.87 để được Dịch vụ Luật sư tư vấn luật Dân sự của Chuyên Tư Vấn Luật hỗ trợ một cách tốt nhất.