CĂN HỘ CHUNG CƯ còn có tên gọi khác là Chung cư hay Khu chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư. Như vậy, khi phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu trong chung cư thì xử lý thế nào? Bài viết này sẽ cung cấp đến Quý bạn đọc thông tin cần thiết.
Quyền sở hữu căn hộ chung cư
Mục Lục
Một số đặc điểm cần lưu ý về căn hộ chung cư
- Căn hộ chung cư thường có giá thấp hơn so với các loại hình nhà ở mặt đất cùng phân khúc.
- Khác với công trình ở mặt đất, Căn hộ chung cư thường có giới hạn về thời gian sở hữu và sử dụng (thông thường giới hạn này là 50 năm).
- Các căn hộ trong một Chung cư sử dụng chung một hệ thống đồng bộ có những tiện ích nội khu dành riêng chỉ cho dân cư sinh sống trong Chung cư.
- Hệ thống an ninh đảm bảo, bởi lẽ mỗi Khu chung cư đều có ban quản lý Tòa nhà hoạt động 24/24 nhằm đảm bảo giải quyết kịp thời các vấn đề tệ nạn có thể phát sinh.
>> Xem thêm: LÀM SỔ HỒNG NHÀ CHUNG CƯ NHƯ THẾ NÀO?
Quy định của pháp luật về quyền sở hữu căn hộ chung cư
Quy định của Bộ luật dân sự
Bộ luật dân sự 2015 quy định về vấn đề “Sở hữu chung trong nhà chung cư” tại Điều 214 như sau:
- Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác.
- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thoả thuận khác.
- Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.
Quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nguyên tắc mua bán nhà chung cư tại Điều 19 như sau:
- Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc: Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu; Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
- Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các tranh chấp phổ biến về sở hữu căn hộ chung cư và hướng giải quyết
Tranh chấp về sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia GẮN LIỀN VỚI CĂN HỘ đó.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Căn cứ: Điều 100 Luật Nhà ở 2014
Ngược lại, phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
- PHẦN DIỆN TÍCH CÒN LẠI của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Căn cứ: khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014.
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD (phần sở hữu chung được pháp luật định nghĩa khác nhau đối với từng loại hình nhà bao gồm: Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư; Phần sở hữu chung của khu căn hộ; Phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư
Hướng giải quyết tranh chấp căn hộ chung cư
Tranh chấp về sở hữu chung cư đang trong quá trình thanh toán tiền thuê, mua
Căn cứ quy định về Thuê mua nhà, công trình xây dựng tại khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê một khoản tiền và được sử dụng căn hộ chung cư. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê, sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư. Như vậy, quyền sở hữu căn hộ chung cư trong trường hợp này chỉ phát sinh khi bên thuê mua đã thanh toán toàn bộ số tiền thuê mua căn hộ chung cư.
Chuyển nhượng lại hợp đồng thuê mua nhà chung cư
Trong trường hợp này, mặc dù chưa có quyền sở hữu căn hộ chung cư, bên thuê mua vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua cho người khác. Đồng thời, cần thỏa mãn các yêu cầu sau:
- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về sở hữu căn hộ chung cư
Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về sở hữu căn hộ chung cư
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.
- Tên Tòa án nơi bị đơn cư trú.
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện. Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ; tên, nơi cư trú, làm việc của người bị khởi kiện.
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
- Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện.
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Trình tự, thủ tục khởi kiện
- Bước 1:Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền.
- Bước 2:Tòa án xem xét đơn. Nếu đơn hợp lệ, Tòa án tiến hành thụ lý vụ án, ra thông báo thụ lý để người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ đóng tiền tạm ứng án phí.
- Bước 3: Người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí đến Tòa án đang giải quyết đơn.
- Bước 4: Tòa án thực hiện xác minh hồ sơ, chứng cứ tiến hành hòa giải.
- Bước 5: Mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu không đồng ý với bản án/quyết định của Tòa thì một trong các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn luật định.
Thẩm quyền và thời gian giải quyết đơn khởi kiện
- Tòa án tiếp nhận đơn do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua bưu chính và ghi vào sổ nhận đơn
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau: Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật dân sự 2015; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí).
- Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, có Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.
>> Xem thêm: SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ CHUNG CƯ
Trên đây là bài viết Hướng giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư. Nếu quý đọc giả có thắc mắc hoặc có nhu cầu tư vấn những vấn đề liên quan cần TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG thì có thể vui lòng liên hệ qua Hotline 1900.63.63.87 của chúng tôi để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.
