Luật sư tư vấn mua bán căn hộ chung cư theo dự án ở Cần Thơ là dịch vụ pháp lý cần thiết khi thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư theo dự án. Luật sư sẽ tư vấn khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhằm tránh rủi ro không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc một cách chi tiết, cụ thể các vấn đề pháp lý về việc mua bán căn hộ chung cư theo dự án ở Cần Thơ.
Mua bán căn hộ chung cư theo dự án
Mục Lục
Thế nào là căn hộ chung cư hình thành tương lai?
Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Như vậy, căn hộ chung cư hình thành tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai đảm bảo hai tiêu chí đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng
Căn hộ chung cư hình thành tương lai
Điều kiện mua bán căn hộ chung cư theo dự án
Điều kiện chung
Dự án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được phép mở bán cần đáp ứng các điều kiện:
- Đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng nơi thực hiện dự án
- Đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Cơ sở pháp lý: Điều 63 Luật Nhà ở 2014, Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều 19 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP
Điều kiện đối với bên bán
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, điều kiện đối với bên bán được quy đụng như sau:
- Phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán chung cư.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Điều kiện đối với bên mua
Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014, điều kiện đối với bên mua được quy định như sau:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư.
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có chung cư.
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
- Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.
>>> Xem thêm: Điều kiện để căn hộ chung cư được đưa vào mua bán
Rủi ro cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành tương lai theo dự án
Rủi ro cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành tương lai theo dự án như sau:
- Mất tiền nhưng không nhận được nhà: có thể xuất phát từ lí do bất khả kháng như khủng hoảng kinh tế, thiên tai,… hoặc trường hợp chủ đầu tư lừa đảo hoặc trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án;
- Không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận: nguyên nhân do thiếu nguồn vốn, không huy động đủ vốn để thực hiện dự án hoặc trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn cho mục đích cá nhân khiến dự án không hoàn thành đúng tiến độ; bên cạnh đó, có trường hợp nhà ở được bàn giao không có chất lượng hàng hóa về nguyên vật liệu nội thất như nhà ở mẫu mà chủ đầu tư đã quảng cáo;
- Không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật: có thể do chủ đầu tư có ý định bán hết số nhà ở trong dự án mới tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận một lần hoặc chủ đầu tư có vi phạm mà chưa khắc phục nên không thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư hình thành tương lai
Hồ sơ
Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng đã có công chứng hoặc chứng thực, trường hợp không có công chứng, chứng thực phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư;
- Bản chính biên bản nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
- Giấy từ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà.
Cơ sở pháp lý: Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Thủ tục
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
- Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.
Cơ sở pháp lý: Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Cách phòng tránh rủi ro
Cách phòng tránh rủi ro khi mua bán căn hộ chung cư theo dự án được thực hiện bằng các biện pháp mang tính phòng ngừa nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
- Kiểm tra các vấn đề pháp lý của dự án như điều kiện để chuyển nhượng căn hộ chung cư nêu trên;
- Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng;
- Biện pháp quản lý của Nhà nước;
- Quy định về việc ứng trước tiền và sử dụng tiền ứng trước của khách hàng;
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 55, Điều 56, Điều 57 Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Luật sư tư vấn mua bán căn hộ chung cư theo dự án
- Tư vấn quy định pháp luật liên quan đến mua bán căn hộ chung cư theo dự án;
- Tư vấn, hỗ trợ kiểm tra giá trị pháp lý của bất động sản giao dịch;
- Tư vấn, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất;
- Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đầy đủ tài liệu, hồ sơ cần thiết khi mua căn hộ dự án;
- Tư vấn, đại diện khách hàng đàm phán, ký kết hợp đồng;
- Tư vấn về trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng;
- Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ trực tiếp làm việc với Chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Mua bán căn hộ chung cư theo dự án là hình thức giao dịch kinh doanh bất động sản và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản được phát triển. Tuy nhiên, khi mua bán căn hộ chung cư theo dự án cần phải có luật sư tư vấn việc ký kết hợp đồng nhằm tránh rủi ro không đáng có. Thông qua bài viết này, nếu Quý bạn đọc còn bất kỳ thắc mắc hoặc cần tư vấn vui lòng liên hệ luật sư dân sự qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư tư vấn.
Bài viết liên quan mua bán căn hộ chung cư có thể bạn quan tâm:
