Điều kiện để căn hộ chung cư được đưa vào mua bán là các điều kiện cần thiết để một căn hộ chung cư sau khi hoàn tất việc thi công được phép đưa vào giao dịch mua bán. Việc hiểu, biết và nắm rõ về vấn đề này giúp cho các bên mua, bán thực hiện thủ tục, quá trình giao dịch một cách nhanh chóng và tránh được các rủi ro xảy ra. Dưới đây là bài viết của Chuyên Tư Vấn Luật, cung cấp cho quý vị độc giả các thông tin về vấn đề nêu trên.
Điều kiện để mua bán căn hộ chung cư
Mục Lục
Điều kiện để căn hộ chung cư được phép giao dịch mua bán.
Đối với căn hộ chung cư
Đầu tiên, căn hộ chung cư tức nhà chung cư được quy định và định nghĩa tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Tại Điều 117 Luật Nhà ở 2014, quy định về các hình thức giao dịch đối với nhà ở như:
Mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Và tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, quy định về điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở nói chung hay giao dịch mua bán căn hộ chung cư nói riêng như sau:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp khác theo Luật định;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, đối với các căn hộ chung cư có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật và đáp ứng những yêu cầu nói trên thì sẽ được thực hiện hành vi giao dịch, mua bán.
Đối với bên bán
Ngoài các điều kiện đối với căn hộ chung cư, các chủ thể thực hiện hành vi mua bán căn hộ chung cư cũng cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật quy định. Cụ thể như sau:
Căn cứ Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định:
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Như vậy, đối với hành vi mua bán nhà ở nói chung và mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Chủ thể là bên bán phải đảm bảo về năng lực hành vi dân sự của mình và là người sở hữu hay được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện hành vi bán căn hộ chung cư của mình.
Đối với bên mua
Đối với bên mua trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư, các điều kiện cũng được nêu rõ trong Khoản 2 và Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014:
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Như vậy, cũng như bên bán, bên mua trong hoạt động giao dịch mua bán căn hộ chung cư cũng phải tuân theo và đáp ứng đủ các điều kiện được pháp luật quy định.
>>> Đọc thêm: Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người nước ngoài.
Điều kiện các chủ thể thực hiện mua bán căn hộ chung cư
Đối với hình thức hợp đồng
Tại Khoản 1 Điều 120 Luật Nhà ở 2014 quy định: Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014.
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Đồng thời theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Trình tự, thủ tục thực hiện mua bán căn hộ chung cư
Mua trực tiếp từ chủ đầu tư
Trình tự, thủ tục thực hiện mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư được quy định như sau:
- Khách hàng, chủ đầu tư thực hiện xem xét và ký kết hợp đồng mua bán.
- Khách hàng thực hiện thanh toán và các nghĩa vụ liên quan trong hợp đồng.
- Sau khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ đối với chủ đầu tư, chủ đầu tư thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký theo quy định của pháp luật tại văn phòng đăng ký đất đai. (Khoản 2, Điều 120, Luật nhà ở năm 2014)
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và nhận kết quả tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
- Thời gian nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất không quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Khoản 40, Điều 2, Nghị Định 01/2017/NĐ-CP.
Mua lại từ bên khác
Trường hợp bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ:
- Các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
- Xác nhận của chủ đầu tư đối với việc chuyển nhượng mua bán
- Tương tự với việc thực hiện mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư, sau khi bên mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư, chủ đầu tư thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký xin cấp giấy chứng nhận cho bên mua hoặc cung cấp hồ sơ tài liệu để bên mua tự thực hiện
Trường hợp bên bán đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ:
- Các bên thực hiện hành vi mua bán căn hộ cần phải xem xét, thỏa thuận với nhau về một số vấn đề như tình trạng căn hộ chung cư, số tiền mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian, chi phí công chứng, thời gian thanh toán, bàn giao căn hộ chung cư,…
- Các bên xem xét và kí kết hợp đồng đặt cọc.
- Các bên soạn thảo, kí kết, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và đưa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đi công chứng.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính, kê khai thuế với Nhà nước.
- Hoàn tất thủ tục sang tên, chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua.
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư
Khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Việc khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư diễn ra khi các bên trong hợp đồng trong quá trình thực hiện hợp đồng gặp phải những vấn đề, lý do khác nhau mà không thực hiện được hoặc từ chối thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Từ đó, phát sinh ra tranh chấp mà các bên không thỏa thuận được dẫn đến việc các bên khởi kiện nhau ra tòa.
Tuy nhiên, ngoài hình thức khởi kiện ra để giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì vẫn còn có một vài hình thức khác mà các bên có thể tham khảo để giải quyết tranh chấp của mình như:
- Đàm phán, thỏa thuận giải quyết tranh chấp;
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Trọng tài;
Tư vấn thực hiện mua bán căn hộ chung cư
Dịch vụ Luật sư tư vấn của Chuyên Tư Vấn Luật cung cấp các dịch vụ tư vấn thực hiện mua bán căn hộ chung cư đối với khách hàng như:
- Tư vấn các quy định của pháp luật liên quan đến mua bán căn hộ chung cư;
- Tư vấn, hỗ trợ kiểm tra giá trị pháp lý của căn hộ chung cư thực hiện giao dịch;
- Tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị tài liệu, hồ sơ cần thiết cho quá trình giao dịch, mua bán;
- Tư vấn, đại diện khách hàng đàm phán, kí kết hợp đồng;
- Tư vấn hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp;
- Tư vấn về trình tự, thủ tục xin cấp giấy xác nhận quyền sở hữu nhà ở.
Quá trình thực hiện mua bán căn hộ chung cư có thể vô tình phát sinh những vấn đề pháp lý nan giải và phức tạp. Việc có được cho mình một Luật sư tư vấn giỏi sẽ là một trong những lợi thế lớn của quý khách hàng khi xác lập giao dịch mua bán căn hộ chung cư nói riêng và giao dịch dân sự nói chung.
>>> Đọc thêm: Luật sư tư vấn mua bán căn hộ chung cư theo dự án ở Cần Thơ.
Đối với việc mua bán căn hộ chung cư, việc các bên trong giao dịch đáp ứng đầy đủ các điều kiện được pháp luật quy định là vô cùng quan trọng. Đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định giảm thiểu tối đa rủi ro mà các bên có thể gặp phải trong và sau khi kí kết hợp đồng. Qua bài viết trên, nếu có bất kì thắc mắc hay vấn đề liên quan cần tư vấn. Quý độc giả vui lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87 để được Dịch vụ Luật sư Dân sự của Chuyên Tư Vấn Luật hỗ trợ một cách tốt nhất.
