Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện đang là vấn đề nóng trong bối cảnh nhu cầu mua bán căn hộ chung cư được đẩy mạnh trong thời điểm hiện tại. Bài viết dưới đây sẽ thông tin cho đọc giả về thủ tục, văn bản, giấy tờ liên quan khác và hướng giải quyết khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Mục Lục
Điều kiện để căn hộ chung cư được phép mua bán
Điều kiện chung
Điều kiện để căn hộ chung cư được phép mua bán được quy định theo Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (Trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014);
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:
- Nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Trong trường hợp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đổi bổ sung bởi Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/04/2023, theo đó ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:
- Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
- Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:
- Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu đối với khách hàng quy định tại Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);
- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.
Như vậy, khi mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện nêu trên để việc giao kết hợp đồng được hợp pháp.
Đối với bên bán
Điều kiện để căn hộ chung cư được phép bán được quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 như sau:
- Là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền cho thực hình giao dịch liên quan đến nhà ở theo quy định của luật này hoặc bộ luật dân sự.
- Nếu là cá nhân, thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Như vậy, phải đáp ứng các điều kiện nêu trên thì căn hộ chung cư mới được đem bán.
Đối với bên mua
Điều kiện đối với bên mua được căn cứ theo Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 quy định:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở, thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Tổ chức trong nước thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
- Tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2014.
Đối với trường hợp bên mua, Luật nhà ở đã có quy định thêm đối với trường hợp của người mua là người nước ngoài và tổ chức nước ngoài.
Hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Khi có tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên sẽ có thể có một trong các hướng giải quyết sau:
- Đàm phán, thỏa thuận với nhau về phương thức giải quyết tranh chấp.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng khởi kiện Tòa án.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng phiên họp giải quyết tranh chấp tại Trung tâm trọng tài.
Trường hợp không thể tiếp tục thỏa thuận hoặc đàm phán thì các bên sẽ tiến hành giải quyết tranh chấp bằng tố tụng tòa án hoặc tố tụng trọng tài thương mại theo quy định pháp luật.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hồ sơ chuẩn bị
Hồ sơ chuẩn bị cho thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng bao gồm:
- Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Mẫu số 23 – DS;
- Tài liệu người khởi kiện: Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân). Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp tài văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
- Tài liệu người bị kiện: Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân). Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, gồm: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư; biên bản làm việc; biên lai thu/nộp tiền;…
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp, như là: biên bản làm việc, hòa giải;… .
Căn cứ pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Thẩm quyền giải quyết
Dựa theo khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì Căn hộ chung là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Như vậy, căn hộ chung cư là nhà ở và cũng là bất động sản.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nêu trên được xác định như sau:
- Thứ nhất, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 26; điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
- Thứ hai, căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản đó có thẩm quyền giải quyết.
Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp nêu trên thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có căn hộ chung cư đang tranh chấp.
Trình tự thực hiện
Trình tự khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm các bước như sau:
Bước 1: Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn khởi kiện tại Tòa.
Bước 2: Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý vụ án của Tòa.
Bước 3: Tòa án nhân dân mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án.
Bước 4: Tòa án nhân dân ra quyết định / bản án giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Cơ sở pháp lý: Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 195, Điều 196, Điều 203, Điều 222 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Việc hiểu rõ các bước trình tự khởi kiện đối với việc tranh chấp là vô cùng quan trọng. Giúp cho nguyên đơn có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.
>>>Xem thêm: Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng
Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Tư vấn
Nhằm hỗ trợ và đảm bảo quyền lợi của khách hàng, Chuyên Tư Vấn Luật cung cấp các dịch vụ tư vấn luật sư sau:
- Tư vấn, hướng dẫn quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong tranh chấp;
- Tư vấn cách xử lý, giải quyết khi gặp vấn đề phát sinh không đáng có;
- Tư vấn hướng giải quyết phù hợp với nội dung tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của khách hàng;
- Tư vấn chi tiết về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp trên tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Tùy thuộc vào mức độ phức tạp và yêu cầu của khách hàng mà phạm vi tư vấn có thể được mở rộng hơn.
Dịch vụ luật sư tư vấn đất đai
Soạn thảo đơn từ
Đối với dịch vụ soạn thảo văn bản và đơn từ liên quan sẽ bao gồm:
- Hỗ trợ thu thập, tập hợp các chứng cứ, tài liệu có lợi cho bên phía khách hàng.
- Soạn thảo các văn bản trong suốt quá trình tố tụng như: Đơn khởi kiện, Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Đơn khiếu nại,…
Đại diện theo ủy quyền/người bảo vệ quyền lợi khách hàng
Ngoài ra với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý đông đảo, có kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực pháp lý, Chuyên Tư Vấn Luật sẽ gửi đến khách hàng gói dịch vụ tố tụng bao gồm:
- Luật sư nhận ủy quyền của khách hàng thay mặt khách hàng tham gia phiên tòa hoặc tham gia tố tụng tư cách người bảo vệ quyền lợi để bảo vệ quyền lợi khách hàng;
- Luật sư đảm bảo quyền lợi và mang lại những giải pháp tối ưu nhất cho khách hàng trong quá trình giải quyết khiếu nại phán quyết trọng tài.
- Luật sư giúp khách hàng nắm rõ các quy định về thủ tục, giấy tờ về khiếu nại theo quy định pháp luật.
- Xử lý các thủ tục pháp lý phức tạp một cách chuyên nghiệp.
Đội ngũ luật sư sẽ thay mặt khách hàng giải quyết vấn đề từ lúc bắt đầu cho tới lúc kết thúc.
Chi phí dịch vụ luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chi phí luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ thay đổi tùy thuộc vào mức độ và bản chất của từng vụ việc. Ngay sau khi khách hàng gửi hồ sơ, tài liệu và yêu cầu tư vấn, bên cung cấp dịch vụ sẽ thông báo chi phí cụ thể. Thông thường, chi phí dịch vụ được tính theo các yếu tố sau:
Phí cố định:
Nếu quý khách hàng muốn có sự tư vấn chuyên sâu hoặc sử dụng dịch vụ soạn thảo, luật sư tư vấn từ công ty của chúng tôi, chúng tôi sẽ đưa ra mức chi phí phù hợp dựa trên từng vấn đề và yêu cầu cụ thể của khách hàng. Điều này giúp đảm bảo rằng chi phí được tính toán nhằm tối đa hóa quyền lợi và lợi ích cho khách hàng.
Quyền và nghĩa vụ của hai bên được ràng buộc bởi Hợp đồng dịch vụ pháp lý.
Trong trường hợp xuất hiện tình tiết mới, ảnh hưởng đến nội dung Hợp đồng dịch vụ pháp lý, các bên có thể thương lượng lại về mức phí dịch vụ thông qua phụ lục hợp đồng.
Phí kết quả:
Mức thù lao và chi phí cụ thể của luật sư trong từng vụ việc sẽ được xác định dựa trên sự đồng thuận giữa luật sư và khách hàng, được ghi chép tại Hợp đồng dịch vụ pháp lý. Điều này đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình hợp tác giữa Luật sư và khách hàng.
Do vậy, không có chi phí cụ thể cho dịch vụ này. Tùy vào tính chất của vụ việc và sự thỏa thuận giữa khách hàng và công ty để có chi phí cụ thể.
Nhằm đảm bảo thuận lợi cho quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư, việc thuê luật sư tư vấn là vô cùng cần thiết. Dưới sự hỗ trợ và tư vấn của Luật sư tranh chấp nhà đất, quyền và lợi ích của khách hàng sẽ luôn được đảm bảo. Nếu còn những thắc mắc và tư vấn luật đất đai, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 1900636387.
>> Bài viết liên quan tranh chấp mua bán nhà đất có thể bạn quan tâm:
