Hiện nay, có không ít trường hợp nhà đất đang bị thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn được bán. Trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý, nếu không thì hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Do đó, dưới góc nhìn của một người mua nhà đất, làm sao có thể biết được nhà đất mình đang muốn mua, định mua có bị thế chấp hay không? Mời quý khách hàng theo dõi bài viết sau.

hình ảnh Kiểm tra đất bị thế chấp ngân hàng bằng cách nào?
Kiểm tra đất bị thế chấp ngân hàng bằng cách nào?

Thế chấp nhà đất có cần phải đăng ký không? Điều kiện để thế chấp như thế nào?

Thứ nhất, Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm do chính Phủ ban hành, có hiệu lực từ 15/10/2017 quy định về các trường hợp bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm:

  • Thế chấp quyền sử dụng đất;
  • Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận Quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
  • Thế chấp tàu biển.

Thứ hai, căn cứ theo điều Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Về điều kiện thế chấp

Đối với nhà ở tuân theo quy định tại điều 118 Luật nhà ở 2014.

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
  • Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với quyền sử dụng đất, điều 188 Luật đất đai 2013 quy định

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

  • Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Nhà đất khi đã đăng ký thế chấp có bị hạn chế quyền sử dụng, chuyển nhượng hay không?

Khoản 8 điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

Do đó, về nguyên tắc có thể chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý. tuy nhiên, thực tế để ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang đảm bảo tại ngân hàng thì rất khó vì dễ dẫn đến rủi ra cho ngân hàng, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm

Việc chuyển nhượng này có thể thực hiện theo các trường hợp sau:

  • Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Lúc đó khoản tiền chuyển nhượng nhà đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc và lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất( bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.
  • Bên chuyển nhượng( là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay thay Giấy chứng nhận.

Do vậy, có thể thấy được rằng nhà đất đang thế chấp bị hạn chế quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng.

Làm cách nào kiểm tra nhà đất có đang bị thế chấp?

hình ảnh Có nhiều cách để kiểm tra nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng
Có nhiều cách để kiểm tra nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng

Có các biện pháp kiểm tra sau:

Thứ nhất, trực tiếp kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các thông tin này thể hiện trên các mặt của GCN, mặt số 3 hoặc số 4 của Sổ. Tài sản đang thế chấp hợp pháp thông thường do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu giáp lai, xác nhận và ghi dòng chữ” đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…”. Người bán muốn giấu đi thông tin này thì sẽ cho người mua xem bản photo hoặc gỡ tờ xác nhận đã thế chấp đó ra, khi quan sát sẽ thấy được ở một góc hay cạnh của Sổ có một nữa dấu giáp lai hoặc dấu của kim bấm thì có thể nhà đất đó đang bị thế chấp.

Thứ hai, tra cứu tại văn phòng công chứng.

Đến các văn phòng công chứng, người mua nhà đất chỉ bản photo GCN là có thể nhờ công chứng viên tra cứu thông tin về thế chấp hoặc các thông tin khác liên quan đến việc ngăn chặn các giao dịch của bất động sản. Việc tra cứu tại văn phòng công chứng thường miễn phí hoặc trả phí rất ít, tùy vào phòng công chứng

Thứ ba, kiểm tra tại các cơ quan có thẩm quyền.

Thông thường, người mua nhà đất sẽ kiểm tra thông tin về thế chấp bất động sản tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Khi tìm hiểu về nhà đất định mua, muốn mua, bên mua đề nghị bên bán photo một GCN để kiểm tra tình trạng của nhà đất đó. Tuy nhiên, việc này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp cho ngân hàng, nếu bên bán thế chấp cho cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì cách thứ hai và thứ ba không hiệu quả. Việc vay nóng, lãi cao dù có vô hiệu cũng ảnh hưởng đến việc mua và sử dụng nhà đất.

Thứ tư, hỏi những người dân sống liền kề nhà đất dự định mua.

Thế chấp nhà đấ cho các cá nhân, tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì người mua không thể tra cứu thông tin từ Văn phòng công chứng hay Văn phòng đất đai. Do đó, việc tìm hiểu thông tin từ các người dân sống liền kề nhà đất dự định mua đó là cách hiệu quả. Đôi khi người dân tại nơi có nhà đất định mua nắm thông tin về tình trạng nhà đất cũng như tình hình an ninh trật tự tại nơi đó  đầy đủ, chính xác.

Trên đây là bài viết về vấn đề” Cách nào để kiểm tra nhà đất có bị thế chấp không?” quý khách hàng có thêm thắc mắc hoặc cần tư vấn thêm về vấn đề này vui lòng liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng để được hỗ trợ.

Mô tả: thế chấp nhà đất có cần phải đăng ký. Điều kiện thế chấp nhà đất. Có những hạn chế nào khi nhà đất bị thế chấp. Các biện pháp kiểm tra nhà đất có đang bị thế chấp hay không.