Giao dịch nhà ở trong kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
>>Xem thêm: Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản
Mục Lục
Điều kiện để nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản
Đối với nhà ở có sẵn
Để nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
- Có đăng ký quyền ở hữu nhà gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
>>> Xem thêm: Hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản
Thứ nhất, đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã trừ trường hợp thứ hai.
Thứ hai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật, cụ thể:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thế, chia tách;
- Cơ quan, tổ chức bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công;
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng để bảo lãnh, thế chấp nhằm thu hồi nợ;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh.
CSPL: Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi bổ sung 2020, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà
Căn cứ Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở bao gồm:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp nhà nước có quy định về giá thì phải thực hiện theo quy định đó.
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm hợp đồng có hiệu lực….
Phương thức và thời hạn thanh toán
Thanh toán trong giao dịch bất động sản quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
- Do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
- Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Trên đây là nội dung tư vấn của công ty chúng tôi về vấn đề Giao dịch nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc hãy liên hệ qua hotline 1900 63 63 87. Trân trọng./.