Sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản giúp tạo ra thói quen giao dịch có văn bản hợp pháp, phòng tránh gian lận và ổn định thị trường. Vì vậy, Nhà nước khuyến khích hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản để việc mua bán nhà ở dễ dàng kiểm soát và hạn chế rủi ro pháp lý cho các bên. Qua bài viết dưới đây, Chuyên tư vấn luật sẽ làm rõ hoạt động mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản
Mục Lục
Điều kiện để tham gia hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản
Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định tại Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS), tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Ngoài ra, chủ thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện các nghĩa vụ theo điều 72 Luật KDBĐS:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng với khách hàng
Đối với tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân mua, bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản phải tuân thủ các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 73 Luật KDBĐS:
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng với sàn giao dịch bất động sản
Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản; chủ sở hữu ủy quyền; chủ đầu tư dự án phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến bất động sản, các tài liệu hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản khi đưa bất động sản đó lên sàn giao dịch bất động sản.
Các loại bất động sản được phép kinh doanh qua sàn
Theo Điều 5 Luật KDBĐS, Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục thực hiện mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Kiểm tra tình trạng pháp lý
Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… khi có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trước khi đưa bất động sản lên sàn giao dịch, chủ thể kinh doanh sàn cần kiểm tra một số thông tin sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất
- Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác
- Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Kiểm tra hiện trạng
- So sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận
Với sự kiểm tra chặt chẽ về mặt pháp lý của bất động sản được đưa ra thị trường, người mua nhà có thể hạn chế được nhiều rủi ro khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.
>>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
Ký kết hợp đồng mua bán
Hoạt động mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản thường gặp phải hai loại hợp đồng sau:
- Hợp đồng ủy quyền bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản giữa bên bán và bên kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (Nếu bên bán muốn ủy quyền bán)
Các bên thỏa thuận các điều khoản về đối tượng ủy quyền bán, giá bán, thời hạn đăng tin bán và thời hạn tổ chức việc bán, phí giao dịch qua sàn, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản giải quyết tranh chấp,…Qua bản hợp đồng này, bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền thực hiện việc bán nhà cho bên mua.
- Hợp đồng mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản giữa bên bán và bên mua
Theo quy định tại Điều 17 Luật KDBĐS đây được xác định là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Về điều kiện đối với loại hợp đồng này được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 17 như sau: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp hợp đồng mua bán bất động sản mà các bên là hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên…” theo Khoản 2 Điều 10 Luật này thì phải tiến hành công chứng, chứng thực.
>>> Xem thêm: Những điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
Hoàn thành nghĩa vụ thuế
Khi mua nhà sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn thuế.
- Thuế thu nhập cá nhân
Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập. Mức thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
- Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.
- Lệ phí trước bạ
Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp. Mức lệ phí trước bạ phải nộp: Lệ phí trước bạ = 0.5% x 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất. Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng
Đối với trường hợp có biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Phòng tài nguyên và môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã nơi có đất. Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với với đất theo mẫu số 09 đính kèm thông tư 24/2014/BTNMT;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
- Một số giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về Hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản Nếu còn bất cứ thắc mắc nào cần TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, vui lòng liên hệ tới Hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn chi tiết hơn. Trân trọng./.
