Luật Dân sự

Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất

Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người thứ ba khi giao dịch nhà đất vô hiệu. Pháp luật dân sự xây dựng cơ chế quy định điều khoản để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các chủ thể tham gia giao dịch. Hãy theo dõi bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn vấn đề này.

Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất

Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất

Xác định người thứ ba ngay tình

Người thứ ba ngay tình trong giao dịch đất đai được hiểu là chủ thể tham gia giao dịch được chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua giao dịch đất đai mà họ không biết, không buộc phải biết quyền sử dụng đất đó do người chuyển giao cho họ thu được từ một giao dịch vô hiệu.

Để xác định người thứ ba ngay tình dựa trên các điều kiện sau:

Thứ nhất, trước khi người thứ ba tham gia giao dịch thì đã có giao dịch dân sự trước được xác lập, thực hiện nhưng giao dịch đó bị vô hiệu.

Thứ hai, người thứ ba tham gia giao dịch đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể để giao dịch có hiệu lực. Điều kiện về chủ thể được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Trường hợp không đủ năng lực chủ thể thì họ phải có người giám hộ hoặc người đại diện hợp pháp thực hiện.

Thứ ba, người tham gia giao dịch không biết hoặc không thể biết rằng mình tham gia giao dịch với người không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó.

Thứ tư, người thứ ba đã thực hiện nghĩa vụ và mục đích giao dịch đã đạt được.

Thứ năm, Tài sản giao dịch thuộc những tài sản được phép giao dịch. Quyền sử dụng đất là loại tài sản được phép lưu thông trên thị trường.

Thứ sáu, mục đích và nội dung giao dịch không trái quy định pháp luật, đạo đức xã hội

Thứ bảy, trình tự và thủ tục giao dịch của người thứ ba phải đáp ứng đúng quy định.

Tám là, người thứ ba phải yêu cầu bồi thường thiệt hại, được hưởng tài sản khi giao dịch bị trả lại cho chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu hợp pháp.

Quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự đất đai

Khi giao dịch đất đai vô hiệu thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch đất đai có đối tượng giao dịch là tài sản phải đăng ký. Khi đó, việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba được thực hiện như sau:

Giao dịch đất đai của người thứ ba không bị vô hiệu: Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đã thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, sau đó chuyển giao bằng giao dịch đất đai khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch.

Ngoài ra, còn trường hợp giao dịch dân sự với người thứ ba không bị vô hiệu khi người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Trong trường hợp giao dịch không bị vô hiệu thì người có quyền sử dụng đất không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất từ người thứ ba ngay tình.

Giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu: Trong trường hợp người thứ ba ngay tình giao dịch đất đai nhưng chưa thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì giao dịch này vô hiệu. Khi giao dịch đất đai vô hiệu.

Hậu quả pháp lý khi giao dịch đất đai vô hiệu

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

  • Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  • Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
  • Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
  • Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
  • Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Hậu quả giao dịch vô hiệu

Hậu quả giao dịch vô hiệu

Luật sư tư vấn bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch đất đai

Luật sư chuyên môn sẽ tư vấn:

  • Tư vấn điều kiện xác định người thứ ba ngay tình;
  • Tư vấn quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình;
  • Tư vấn trường hợp giao dịch vô hiệu;
  • Tư vấn hậu quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu

Tư vấn bảo vệ người thứ ba ngay tình

Tư vấn bảo vệ người thứ ba ngay tình

Người thứ ba ngay tình sẽ được pháp luật quy định bảo vệ quyền lợi vì người thứ ba dễ bị thiệt hại trong các giao dịch khi bị vô hiệu. Để được bảo vệ quyền lợi thì người thứ ba phải chứng minh và đáp ứng các điều kiện về người thứ ba ngay tình. Nếu cần tư vấn quy định này  hãy liên hệ luật sư chuyên tư vấn dân sự qua hotline: 1900.63.63.87 để được hỗ trợ tốt nhất.

>> Bài viết liên quan có thể bạn quan tâm:

4.9 (15 bình chọn)

Bài viết được Nguyễn Văn Đệ - Luật sư kiểm duyệt: Nguyễn Trần Phương
Nguyễn Văn Đệ - Luật sư kiểm duyệt: Nguyễn Trần Phương

Tác giả: Chuyên Viên Pháp Lý

Lĩnh vực tư vấn: Lao Động, Hôn Nhân Gia Đình, Dân Sự, Thừa Kế

Trình độ đào tạo: Đại Học Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 3

Tổng số bài viết: 744 bài viết

6 thoughts on “Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất

  1. Avatar
    Nguyễn minh Hùng says:

    kính gởi văn phòng luật sư

    Tôi xịn nhờ luật sư tư vấn dùm tôi Tờ di chúc

    Tôi xin trình bài Luật sư một sự việc nhà sau:
    Năm 2002 cha mẹ tôi có thảo luận với nhau lập tờ di chúc là tài sản chung của cha mẹ trong thời kỳ hôn nhân, nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên cha và tờ di chúc cho hai đứa cháu nội cũng đứng tên mình cha.( sự thảo luận này hầu như bà con họ hàng đều biết là tài sản này sẽ để lại cho hai đứa cháu nội)
    Tờ di chúc chỉ mình cha tôi đứng tên có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã lập năm 2002.
    Sau khi mẹ tôi mất năm 2006 thì cha tôi đến ủy ban nhân dân xã hủy tờ di chúc đó xong đem bán người ngoài và tặng cho người cháu ngoại và cháu ngoại dau.
    Miếng đất chỉ có phía mặt tiền đường giá trị cha tôi thanh toán sạch sẽ
    Những hợp đồng giao dịch buôn bán tặng cho cách nay hơn mười năm về trước
    Giờ cha tôi hoàn toàn thất vọng gì những khoản thu được hình như không được hưởng mà vào tay của mấy đứa cháu ngoại.
    Tôi xin hỏi Luật sư di chúc mà chỉ một mình cha tôi đứng tên một mình nhưng đó là tài sản chung của cha mẹ thì căn cứ theo pháp luật thì di chúc đó có được coi là di chúc chung của vợ chồng không
    cha mẹ tôi bàn thảo và lập di chúc cho hai đứa con của tôi khi lập xong đưa cho tôi giữ tôi không có đọc lại và đem cắt luôn tới giờ mở ra xem thì thấy chỉ có một mình cha tôi đứng tên.( sự phát hiện này giờ chỉ có mình tôi biết)
    Di chúc đã hủy rồi giờ muốn lấy lại như hồi đầu và nếu như tờ di chúc đó không được công nhận là tờ di chúc chung của vợ chồng thì giờ có thể bổ xung lấy chữ ký xác nhận của bà con hay là những người biết sự việc này có được không
    Cha tôi biết chữ nghĩa rất ít hủy bỏ di chúc hay là chuyển nhượng tặng cho tất cả là do tư vấn của những người trục lợi
    Tôi xin nhờ tư vấn dùm tôi để đến một kết quả tốt
    Tôi chân thành cảm ơn Luật sư nhiều
    Nguyen Minh Hung

    • Avatar
      Triệu Hiếu Khánh says:

      Chào bạn Nguyễn Minh Hùng,
      Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chuyentuvanluat.com.
      Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
      Năm 2002, cha mẹ bạn thỏa thuận lập di chúc để định đoạt di sản là tài sản chung của vợ chồng. Thời điểm xảy ra sự kiện pháp lý này là năm 2002, do đó áp dụng Bộ luật dân sự 1995 để giải quyết.
      Theo quy định của Bộ luật dân sự 1995, vợ chồng có thể lập di chúc chung để định đoạt tài sản chung. Theo quy định tại Điều 671 BLDS 1995 thì Trong trường hợp vợ, chồng lập di chúc chung mà có một người chết trước, thì chỉ phần di chúc liên quan đến phần di sản của người chết trong tài sản chung có hiệu lực pháp luật; nếu vợ, chồng có thỏa thuận trong di chúc về thời điểm có hiệu lực của di chúc là thời điểm người sau cùng chết, thì di sản của vợ, chồng theo di chúc chung chỉ được phân chia từ thời điểm đó. Theo quy định tại Điều 667 BLDS 1995 thì Vợ, chồng có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc chung bất cứ lúc nào. Khi vợ hoặc chồng muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc chung, thì phải được sự đồng ý của người kia; nếu một người đã chết, thì người kia chỉ có thể sửa đổi, bổ sung di chúc liên quan đến phần tài sản của mình.
      Trong câu hỏi bạn có nêu rằng đây là di chúc chung của bố mẹ bạn để định đoạt tài sản chung của hai người. Trường hợp này bạn phải chứng minh được di sản là tài sản chung của cha mẹ bạn thì di chúc này mới có hiệu lực pháp luật. Mẹ bạn mất năm 2002, phần di chúc định đoạt phần tài sản của mẹ bạn sẽ có hiệu lực pháp luật, do đó cha bạn không được phép bán toàn bộ phần di sản chung. Giao dịch dân sự chuyển nhượng mảnh đất là di sản chung của cha mẹ bạn do cha bạn thực hiện sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật và hậu quả pháp lý sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật. Bạn có quyền đòi lại phần di sản của mẹ bạn.
      Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, nếu còn thắc mắc vui lòng liên hệ Hotline 0908 748 368 để được tư vấn miễn phí.
      Trân trọng cảm ơn bạn!

    • Avatar
      Triệu Hiếu Khánh says:

      Chào bạn Tran Thuy
      Bạn có thể liên hệ Hotline: 1900 63 63 87 để được tư vấn trực tiếp.
      Trân trọng chào bạn!

  2. Avatar
    Hồng Đức Phú says:

    Người thứ 3 ngay tình khi mua bất động sản qua 2 đời chủ trước thì phát hiện có tranh chấp
    Xin chào ! Bài viết này có nằm trong trường hợp của tôi không? Tôi có mua một mảnh đất từ 2 vợ chồng ông B , có chữ ký đầy đủ và đã làm xong thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận. 1 năm sau thì Vợ cũ của ông A là người bán đất cho vợ chồng ông B đến nói là đất này đang tranh chấp giua 2 vợ chồng ông A nên khởi kiện ra toà nhằm ngăn chặn giao dịch trên lo đất này . Theo tôi Tim hieu khi 2 vợ chồng ông A ly hôn thì có thoả thuận là lô đất trên sẽ để dành cho con gái của 2 vợ chồng ông A khi đủ 18 tuổi nhưng không biết làm sao ông A đem bán cho ông B và đã ra sổ cho ông B , thời gian sau ông B bán lại cho tôi và đương nhiên là tôi mua có công chứng Đóng thuế và đăng bộ ra tên tôi đứng tên trên sổ đầy đủ. Nay tôi phát hiện lô đất tôi mua vừa có quyết định ngăn chặn thông qua phần mềm thông tin đất đai của tỉnh đồng nai là DNai.lis. Vậy cho tôi hỏi trường hợp trên tôi phải làm như thế nào ? Tôi có được công nhận là người thứ 3 ngay tình và pháp luật có bảo vệ tôi hợp pháp trên lô đất này không? Xin cảm ơn đã đọc thư.

    • Avatar
      Triệu Hiếu Khánh says:

      Chào bạn Hồng Đức Phú,
      Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chuyentuvanluat.com.
      Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
      Căn cứ theo quy định tại Điều 133 BLDS 2015 về bảo vệ người thứ ba ngay tình:
      1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
      2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
      Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
      3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
      Căn cứ vào quy định trên, chúng tôi xin trả lời bạn như sau:
      1. bạn là người thứ ba ngay tình trong trường hợp trên. Vì đất đai là bất động sản, theo quy định thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải có sổ đỏ và không có tranh chấp…Như vậy, khi ông B chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho bạn thì ông B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và bạn đã mua đất này từ ông B. Do đó, bạn là người thứ ba ngay tình trong trường hợp này.
      2. Bạn hỏi là bạn phải là gì? Đầu tiên, nếu bên vợ cũ ông A đã khởi kiện ra Tòa thì bạn cần phải yêu cầu tòa án cho bạn tham gia vụ án này với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Bạn sẽ không phải trả lại đất cho ông A nếu giao dịch mua bán đất giữa ông A và ông B bị Tòa tuyên vô hiệu. Bạn là người thứ ba ngay tình, do đó bạn được pháp luật bảo vệ. Bạn đã có quyền sử dụng đất thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
      Nếu có thắc mắc hoặc cần tư vấn thêm về các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ qua Hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn trực tiếp.
      Trân trọng chào bạn.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *