Thủ tục thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao

Nhằm giải đáp thắc mắc của quý khách hàng về thủ tục thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao. Cũng như cung cấp thông tin pháp lý về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. Sau đây, Chuyên Tư Vấn Luật sẽ thông tin đến quý khách hàng thông qua bài viết dưới đây.

>>> Xem thêm: Quy định pháp luật về thu hồi và trưng dụng đất.

Trình tự, thủ tục thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao

Thẩm quyền cho thuê đất đất sử dụng trong khu công nghệ cao và khu kinh tế

Thẩm quyền cho thuê đất sử dụng trong khu công nghệ cao quy định tại điều 150 Luật đất đai 2013 như sau:

• Ban quản lý khu công nghệ cao được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất khu công nghệ cao. Ban quản lý khu công nghệ cao được cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao theo quy định của Luật này.
• Ban quản lý khu công nghệ cao lập quy hoạch chi tiết xây dựng của khu công nghệ cao và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt.

Thẩm quyền cho thuê đất sử dụng trong trong khu kinh tế quy định tại điều 151 Luật đất đai 2013, như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế.
• Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất. Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này.
• Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá 70 năm.

Trình tự, thủ tục thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao

Liên quan đến trình tự, thủ tục thuê đất trong khu công nghệ cao được quy định tại khoản 2 điều 52 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 37 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trách nhiệm quản lý đất đai của Ban quản lý khu công nghệ cao bao gồm việc quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai.

Tương tự, Ban quản lý khu kinh tế cũng có trách nhiệm quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định tại điểm d, khoản 1 điều 53, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Vậy, tùy theo mỗi khu vực mà Ban quản lý quy định về trình tự, thủ tục thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Cho nên, để nắm rõ hơn về trình tự, thủ tục thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao cần phải liên hệ trực tiếp Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao đó vì mỗi địa phương có thể có sự khác nhau.

Nghĩa vụ tài chính khi thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao

Nghĩa vụ tài chính khi thuê đất tại khu kinh tế

Tiền thuê đất Khu kinh tế được quy định tại điều 4 Nghị định 35/2017/NĐ-CP được hướng dẫn bởi điều 3,4 Thông tư 89/2017/TT-BTC như sau:

Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không thông qua đấu giá

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:

• Đơn giá thuê đất được xác định bằng mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.
• Tiền thuê đất phải nộp được xác định bằng (=) đơn giá thuê đất nhân (x) diện tích phải nộp tiền thuê đất.

Trường hợp được miễn tiền thuê đất theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 6 Điều 8 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP hoặc có các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp theo phương thức quy đổi ra thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất thì số tiền thuê đất phải nộp được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất.

• Đơn giá thuê đất được ổn định 5 năm tính từ thời điểm Ban Quản lý Khu kinh tế hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất. Hết thời gian ổn định, Ban Quản lý Khu kinh tế điều chỉnh lại đơn giá thuê đất áp dụng cho thời gian tiếp theo theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh bằng (=) giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

• Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư theo quy định của Chính phủ về giá đất.
• Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì Ban quản lý Khu kinh tế xác định giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hộ số điều chỉnh giá đất và thời hạn thuê đất;
• Việc xác định số tiền thuê đất phải nộp như sau:- Trường hợp không được khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì số tiền thuê đất phải nộp bằng (=) đơn giá thuê đất nhân (x) diện tích tính thu tiền thuê đất. – Trường hợp được khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì số tiền thuê đất phải nộp bằng (=) đơn giá thuê đất nhân (x) diện tích tính thu tiền thuê đất trừ (-) số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được khấu trừ theo quy định của pháp luật.

Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi thuê đất thông qua đấu giá

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

• Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm do Ban quản lý Khu kinh tế xác định và phê duyệt sau khi có ý kiến thống nhất của Sở Tài chính trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Trường hợp thời hạn thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá nhỏ hơn thời hạn của loại đất có cùng mục đích sử dụng tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định giá khởi điểm được xác định theo công thức sau:Đơn giá đất để xác định giá khởi điểm = (Giá đất tại Bảng giá đất /Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất) x Hệ số điều chỉnh giá đất x Thời gian thuê đất
• Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm. Hết thời gian ổn định, Ban Quản lý Khu kinh tế điều chỉnh lại đơn giá thuê đất áp dụng cho thời gian tiếp theo theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh bằng (=) Giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) Mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của chu kỳ ổn định trước đó.

Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

• Việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

>>> Xem thêm: Điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.

Nghĩa vụ tài chính khi thuê đất tại khu công nghệ cao

Tiền thuê đất trong khu công nghệ cao được quy định tại điều 12 Nghị định 35/2017/NĐ-CP được hướng dẫn bởi điều 10 Thông tư 89/2017/TT-BTC, như sau:

 Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:

• Căn cứ mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất, Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP; Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định tiền thuê đất, điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 3 5/2017/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 1 Điều 3 Thông tư này.
• Riêng đối với Khu công nghệ cao thuộc trung ương quản lý đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất do Ban quản lý Khu công nghệ cao ban hành sau khi có ý kiến thống nhất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đặt Khu công nghệ cao và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

Sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Việc xác định tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không bao gồm đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê) được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Thông tư này.

Sử dụng vào mục kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê trong Khu công nghệ cao.

Việc xác định tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích trong trường hợp này cụ thể như sau: Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất được xác định quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP và khoản 2 Điều 3 Thông tư này đối với Khu công nghệ cao thuộc địa phương quản lý.

Đối với Khu công nghệ cao thuộc trung ương quản lý, Ban quản lý Khu công nghệ cao căn cứ quy định của Chính phủ về giá đất để lập phương án giá đất tương ứng với thời hạn phải nộp tiền thuê đất (sau khi trừ đi thời gian được miễn tiền thuê đất (nếu có) theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP), chuyển Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương nơi đặt Khu công nghệ cao tổ chức thẩm định và xin ý kiến thống nhất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi xác định và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người thuê đất. Trường diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Thông tư này.

Tại khu công nghệ cao

• Việc xác định tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trong Khu công nghệ cao Hòa Lạc được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định số 74/2017/NĐ-CP ngày 20/6/2017 của Chính phủ quy định cơ chế, chính sách đặc thù đối với Khu công nghệ cao Hòa Lạc (sau đây gọi chung là Nghị định số 74/2017/NĐ-CP) và khoản 2 Điều 12 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

>>> Xem thêm: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức.

Dịch vụ Luật sư nhà đất tại công ty Luật Long Phan PMT.

• Soạn thảo đơn từ, chuẩn bị hồ sơ nhằm giải quyết nhu cầu thiết thực cho khách hàng. Cụ thể soạn thảo đơn khiếu nại, đơn tố cáo cơ quan cấp có thẩm quyền trong quản lý hành chính về đất đai, soạn thảo đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai,…Và các đơn từ khác xuyên suốt quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
• Luật sư tư vấn về thủ tục khiếu nại, khởi kiện hành chính hành vi không bồi thường về đất khi thu hồi đất hoặc quyết định bồi thường khi thu hồi đất không đúng quy định pháp luật.
• Luật sư nhận ủy quyền trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền như: UBND, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với các thủ tục hành chính hoặc tranh chấp đất đai) và Tòa án nhân dân (đối với tranh chấp đất đai).
• Luật sư tư vấn, soạn thảo, thay mặt giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao.
• Tư vấn các hướng giải quyết thủ tục tối ưu, đảm bảo quyền lợi tốt nhất. Đề ra các phương án xử lý vấn đề pháp lý cụ thể và nhanh chóng nhằm giải quyết tốt công việc và rút ngắn thời gian thực hiện công việc, tạo hiệu quả công việc cao.

Trên đây là những thông tin pháp lý được pháp luật hiện hành quy định về Thủ tục thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao của Chuyên Tư Vấn Luật . Nếu quý bạn đọc có nhu cầu gửi tài liệu, đóng góp ý kiến hoặc có nhu cầu tìm Luật sư nhà đất vui lòng liên hệ với chúng tôi. *Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.