Thỏa Thuận Đặt Cọc Mua Đất Nông Nghiệp dành cho doanh nghiệp là vấn đề các bên cần lưu ý khi thực hiện đặt cọc. Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mua bán giữa các bên trong hợp đồng, thường là hợp đồng mua bán nhà đất, theo đó bên mua sẽ đưa trước cho bên bán một số tiền sau khi đã thỏa thuận. Vậy cần đặt cọc thế nào để tránh rủi ro, vấn đề này sẽ được làm rõ tại bài viết này.
Thỏa thuận đặt cọc mua đất nông nghiệp
Mục Lục
Điều kiện được để doanh nghiệp có thể mua đất nông nghiệp
Điều kiện bên chuyển nhượng
Để có thể tiến hành chuyển nhượng đất nông nghiệp bên chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện tại điều 188 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018. Theo đó, cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều kiện đối với doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
Theo điều 191 Luật Đất đai 2013, trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là:
- Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Theo Điều 193, doanh nghiệp chỉ nhận chuyển nhượng để quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, theo đó phải đáp ứng điều kiện:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134
Như vậy, nếu thỏa mãn điều kiện thì doanh nghiệp có thể thực hiện giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp (bao gồm đặt cọc, chuyển nhượng, góp vốn,..)
>>>Xem thêm: Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Có Cần Công Chứng
Thỏa thuận đặt cọc mua đất nông nghiệp của doanh nghiệp
Mức đặt cọc
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan chưa quy định về mức đặt cọc. Vì vậy, các bên được tự do thỏa thuận về mức đặt cọc ở mức hợp lý.
Mức đặt cọc
Mức phạt cọc nếu không tiếp tục mua bán
Việc phạt cọc xảy ra khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không tiếp tục mua bán hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận.
>>>Xem thêm: Một Lô Đất Mà Nhận Đặt Cọc Của Nhiều Người Có Bị Xử Lý Hình Sự Không?
Mức phạt cọc được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Tuy nhiên, các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, các bên có thể xảy ra tranh chấp hoặc do lỗi của một bên mà dẫn đến không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận chọn phương thức giải quyết tranh chấp khi có tranh chấp xảy ra.
Theo đó, các bên có thể thỏa thuận chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp theo điều 35 Bộ luật dân sự 2015. Đối với hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp, Tòa án giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp theo điều 203 Luật Đất đai 2013
Trường hợp, hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp.
Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Những lưu ý khi đặt cọc mua đất nông nghiệp của doanh nghiệp
- Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng
Hiện nay, không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.
>>>Xem thêm: Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Đất
- Chỉ được phạt cọc khi ghi thỏa thuận “đặt cọc” trong hợp đồng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên chuyển nhượng đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến “Thỏa Thuận Đặt Cọc Mua Đất Nông Nghiệp dành cho doanh nghiệp” Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com
