Có được thế chấp đất sắp hết thời hạn sử dụng hay không?

Hiện nay, để phục vụ nhu cầu về vốn, hộ gia đình hoặc cá nhân thường chọn hình thức thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng để vay tiền. Tuy nhiên, đối với một số loại đất thì thời hạn sử dụng cho phép sử dụng chỉ tối đa là 50 năm. Vậy nếu người vay vốn sử dụng đất đến khoảng 49 năm rồi đi vay vốn tổ chức tín dụng thì có được thế chấp đất sắp hết thời hạn sử dụng này hay không?

>>Xem thêm: Thủ tục tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất

Được sử dụng đất tối đa bao nhiêu lâu?

Tùy theo từng loại đất khác nhau sẽ có thời gian được sử dụng đất khác nhau. Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất được quy định như sau:

• Đất Nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
• Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
• Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
• Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.
• Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013 và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Ngoài ra, đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

Đất sắp hết thời hạn sử dụng có được thế chấp hay không?

Trong các loại đất sử dụng có thời hạn, điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (điểm đ khoản 2 Điều 179 LĐĐ 2013).

Bên cạnh đó, điều kiện đối với đất được thế chấp bao gồm: đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, về nguyên tắc, việc thế chấp đất được thực hiện đối với đất với đất phải đang trong thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, đất sắp hết thời hạn vẫn có thể thế chấp nếu như:

• Đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
• Đất không thuộc trường hợp trên nếu sắp hết thời hạn sử dụng vẫn có thể đem đi thế chấp nếu như làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục gia hạn đất được quy định như thế nào?

Khi thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất sắp hết hạn, tổ chức tín dụng thường yêu cầu xác nhận tiếp tục thời hạn sử dụng đất. Đối với đất quy định tại khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không cần thực hiện việc xác nhận này nhưng nếu có nhu cầu thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
• Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Đối với đất sắp hết thời hạn sử dụng đất có thể thế chấp tại tổ chức tín dụng nếu thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên môi trường. Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

• Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;
• Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

Trên đây là nội dung tư vấn pháp luật đất đai về vấn đề “Có được thế chấp đất sắp hết thời hạn sử dụng hay không?”. Trường hợp Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc nào về nội dung bài viết cũng như gặp các vấn đề liên quan đến đất đai, xin vui lòng liên hệ ngay với Luật sư Phan Mạnh Thăng theo số hotline 1900 63 63 87 để được tư vẫn kịp thời.