Trong hoạt động kinh doanh dự án bất động sản luôn bị chi phối bởi nhiều yếu tố dẫn đến hoạt động tiến hành các dự án bị trì trệ. Việc chuyển giao lại cho các chủ đầu tư có năng lực tiếp tục thực hiện bằng hoạt động chuyển nhượng dự án là khá phổ biến và được thể hiện thông qua hợp đồng. Sau đây, Luật sư sẽ tư vấn về các điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đến quý đọc giả.
Những điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
Mục Lục
Thông tin cơ bản của dự án và thông tin chi tiết về một phần dự án chuyển nhượng
Thông tin cơ bản của dự án gồm các nội dung chính sau:
- Tên dự án
- Diện tích đất
- Nội dung về quy hoạch sử dụng đất
- Nội dung về quy hoạch xây dựng
- Nội dung về công trình xây dựng (tổng diện tích sàn, diện tích sàn nhà)
- Tổng mức đầu tư
- Tiến độ dự án
- Nguồn vốn
- Các nội dung khác
Thông tin chi tiết về kết quả thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng một phần dự án gồm các nội dung như sau:
- Về giải phóng mặt bằng
- Về xây dựng hạ tầng kỹ thuật
- Về xây dựng công trình
- Thông tin khác liên quan.
Giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán
Giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán sẽ do các bên thỏa thuận nhưng không trái quy định của pháp luật. Trong trường hợp luật chuyên ngành không có quy định cụ thể thì các điều khoản này sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015.
Theo đó, giá và phương thức chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 433 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.
- Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.
>>>Xem thêm: Điều Kiện Chuyển Nhượng Dự Án Bất Động Sản 2021
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Căn cứ Điều 52 VBHN số 12/VBHN-VPQH Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng một phần dự án bất động sản như sau:
Chủ đầu tư có các quyền và nghĩa vụ sau:
- Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
- Chuyển giao hồ sơ, giấy tờ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
- Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
- Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ sau:
- Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
- Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
- Có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
- Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được áp dụng trên cơ sở hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi. Nội dung trách nhiệm là gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc trách nhiệm về tài sản được áp dụng bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc do bên bị vi phạm áp dụng trên cơ sở pháp luật.
Dựa vào Điều 292 Luật Thương mại 2005 các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng gồm các chế tài sau:
- Buộc thực hiện đúng hợp đồng.
- Phạt vi phạm.
- Buộc bồi thường thiệt hại.
- Tạm ngừng thực hiện hợp đồng.
- Đình chỉ thực hiện hợp đồng.
- Huỷ bỏ hợp đồng.
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
>>>Xem thêm: Đưa Đất Không Đủ Điều Kiện Vào Kinh Doanh Bị Xử Phạt Thế Nào?
Phạt vi phạm hợp đồng
Phạt vi phạm hợp đồng là một trong những hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng, theo đó bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm hợp đồng một khoản tiền nhất định do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật, nhằm kịp thời điều chỉnh và bảo vệ quyền lợi của các bên trong các quan hệ hợp đồng.
Vấn đề phạt vi phạm hợp đồng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Chế tài phạt vi phạm hợp đồng chỉ có thể được áp dụng nếu các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm trong hợp đồng.
Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng
Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng như sau:
- Hợp đồng đã được hoàn thành;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
- Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
- Hợp đồng chấm dứt khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
- Trường hợp khác do luật quy định. Ví dụ: Chấm dứt thực hiện hợp đồng vì lý do khách quan: sự kiện bất khả kháng.
Giải quyết tranh chấp
- Tự thương lượng hòa giải;
- Lựa chọn tổ chức có chức năng hòa giải theo Nghị định 22/2017/NĐ-CP về hòa giải thương mại
- Trọng tài hoặc Tòa án làm cơ quan có chức năng tài phán giải quyết tranh chấp
Quy trình giải quyết tranh chấp nên được thỏa thuận càng cụ thể càng tốt. Ví dụ, các bên có thể chỉ định cụ thể cơ quan trọng tài, hoặc cơ quan Tòa án tại nơi đặt trụ sở của một trong các bên.
>>>Xem thêm: Dịch Vụ Luật Sư Hợp Đồng Cho Doanh Nghiệp
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Nếu quý đọc giả còn vướng mắc liên quan đến vấn đề này hoặc có nhu cầu tìm sự hỗ trợ từ TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE: 1900.63.63.87. Xin cám ơn!
