Hướng xử lý khi mua đất nền nhưng không được tách thửa được pháp luật quy định trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn. Tách thửa đất đai là một trong những nhu cầu pháp lý đối với cả người dân và doanh nghiệp, việc tách thửa có thể là để mua bán, chuyển nhượng đất hoặc tặng cho đất cho người thân. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm được cách thức giải quyết khi gặp phải trường hợp này.
Quy định về tách thửa
Mục Lục
Các trường hợp không thể tách thửa
Điều 75a của Nghị định số 43/2013/NĐ- CP của Chính phủ được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ- CP; Nghị định 148/2020/NĐ- CP quy định như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Tùy quy định của từng địa phương mà điều kiện tách thửa khác nhau. Một số trường hợp không được tách thửa như:
- Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch các dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà Nước. Đặc biệt những người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc quyền sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn.
- Các mảnh đất đã thuộc khu vực Nhà nước có thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hướng giải quyết khi mua đất nền nhưng không thể tách thửa
Hợp thửa với một thửa đất khác
Theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trong trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới. Có thể thấy, khi mua đất nền nhưng không thể tách thửa thì cũng có thể hợp thửa phần đất đã mua với một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa.
Hợp thửa với thửa đất liền kề
Đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 thì một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện… Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Có được khởi kiện khi mua đất nền không thể tách thửa do lỗi của chủ đầu tư?
Căn cứ khoản 4 Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, theo đó chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Nếu việc mua đất nền không thể tách thửa do lỗi của chủ đầu tư thì trách nhiệm bồi thường thuộc về chủ đầu tư. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 4 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua (bên nhận chuyển nhượng) có quyền yêu cầu bên bán (bên chuyển nhượng – chủ đầu tư) bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra.
Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua đất cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có). Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật. Đây là tranh chấp đất đai nên theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Trình tự, thủ tục khởi kiện được tiến hành theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự.
>>Xem thêm: Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai cấp xã.
Quyền khởi kiện
Trên đây là bài viết hướng dẫn quý khách hàng về Xử lý thế nào khi mua đất nền nhưng không thể tách thửa. Nếu quý khách đọc có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hay cần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hãy liên hệ ngay cho Luật sư Tư vấn Luật đất đai của chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.
