Một trong những vấn đề liên quan đến tài sản thừa kế là việc người quản lý di sản là đất chưa sổ mà bán luôn, dẫn đến những rủi ro pháp lý cho bên bán lẫn bên mua. Đối với phần di sản kia, những người thừa kế có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Trong bài viết sau đây, chúng tôi sẽ giúp Quý khách hàng giải đáp những thắc mắc có liên quan.

nguoi quan ly di san la dat chua so ma ban buon
Quy định của pháp luật về giao dịch liên quan đến bất động sản

Điều kiện để người sử dụng đất không có sổ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lưu ý:

Bài viết dưới đây liệt kê các trường hợp đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất là người sử dụng, được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế trước ngày 01/7/2014.

Trường hợp đất không đủ điều kiện cấp sổ thì không được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Có giấy tờ về đất đai từ trước ngày 15/10/1993

Pháp luật về đất đai vẫn công nhận “quyền sử dụng đất” đối với hộ gia đình, cá nhân và dân cư trong khi các chủ thể này đang sở hữu các “giấy tờ” cũ được cấp, hoặc xác lập trước ngày 15/10/1993.

Các trường hợp này đều có điểm chung là: Đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và được UBND cấp xã nơi có đất  xác nhận;

Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này bao gồm:

  • Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của:
  • Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
  • Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
dieu kien chuyen nhuong quyen su dung dat
Các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các trường hợp khác được cấp Giấy chứng nhận:

  • Nếu đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1 mà giấy tờ đó ghi tên người khác, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp;
  • Lưu ý: Với trường hợp này cần phải kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan
  • Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;
  • Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
  • Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ trước ngày 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014) mà chưa được cấp Giấy chứng nhận;
  • Lưu ý: Đối với trường hợp này, các chủ thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (ví dụ như nộp tiền sử dụng đất trong suốt thời gian thuê, các khoản phí, lệ phí trước bạ…).
  • Quy định này cũng áp dụng cho cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này.

Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ

Điều 101 Luật Đất đai 2013 liệt kê các trường hợp sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, dù không có giấy tờ vẫn được cấp Giấy chứng nhận, nếu họ đáp ứng các điều kiện sau:

  • Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
  • Đã sử dụng ổn định đất từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai;
  • Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của chính quyền (như chi tiết xây dựng đo thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn).
co quan co tham quyen giai quyet tranh chap dat dai
Giải quyết tranh chấp không sổ tại cơ quan có thẩm quyền

Đất không sổ có thể chuyển nhượng (mua bán) không?

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định:

  • Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Để chuyển nhượng đất không sổ, cần thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục kê khai tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

  • Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ là không quá 30 ngày;
  • Thời gian đăng ký, cấp sổ t cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;
  • Thủ tục đăng ký được quy định tại khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2014

Đòi lại quyền sử dụng đất bị chuyển nhượng trái pháp luật

Điều kiện

Để thực hiện được giao dịch, đất phải đáp ứng 4 điều kiện cơ bản tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp đất chưa được cấp sổ (dù được sử dụng ổn định từ trước, hay do không đủ điều kiện cấp số theo khoản 5 điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), thì gia chủ có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu hủy giao dịch, hoặc nộp đơn lên Văn phòng đăng ký đất đai để ngăn chặn việc chuyển nhượng.

Giao dịch sẽ bị vô hiệu, do:

  • Giao dịch vi phạm điều cấm của luật (khoản 2 Điều 123 Bộ luật dân sự 2015). Bởi lẽ các cá nhân, tổ chức không được chuyển nhượng đất không có giấy tờ pháp lý.
  • Người quản lý di sản đã chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của những người thừa kế. Như vậy là vượt quá thẩm quyền theo điểm b khoản 1 Điều 617.

Thủ tục

khoi kien yeu cau huy giao dich chuyen dich bat dong san
Yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp

Để hủy giao dịch dân sự trái pháp luật, những người thừa kế cần :

  • Gửi đơn khởi kiện lên Tòa án cấp huyện nơi có đất, kèm các chứng cứ kèm theo (nếu có);
  • Có thể gửi đơn bằng cách nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có);
  • Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi;
  • Nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất không sổ?

Theo Điều  203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về UBND cấp huyện nơi có đất hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện.

  • Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết;
  • Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu có bất cứ vướng mắc nào Quý khách hàng xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi thông qua hotline để được Luật sư hỗ trợ và giải đáp chi tiết.

Trân trọng./.

  Hotline: 1900.63.63.87