Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, chúng ta cần tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Mục đích là nhằm tránh những tranh chấp hoặc các rủi ro không đáng có liên quan tới nhà đất đã chuyển nhượng, mua bán…. Như vậy, thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua đất được quy định như thế nào?
Mục Lục
Những lưu ý về việc mua đất trước khi thực hiện sang tên sổ đỏ
Để tiến hành thủ tục mua bán đất rồi mới sang tên sổ đỏ diễn ra thuận lợi, ta cần:
Tiến hành kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà, đất:
- Đến tận nơi kiểm tra nhà;
- Xem thửa đất trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không;
- Kiểm tra và so sánh sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế;
- Liên hệ cơ quan có thẩm quyền xem đất có đang nằm trong quy hoạch nào không (Bởi vì theo nguyên tắc thì không được mua bán khi nằm trong quy hoạch);
- Cần tìm hiểu về nhà, đất định mua có tranh chấp không. Vì đất đang tranh chấp sẽ không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. (Việc tìm hiểu có thể hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận. Cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này).
- Ngoài ra, có thể tìm hiểu về nhân thân người bán, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nần nhiều hay không. Họ có phải là các đối tượng chuyên có các hành vi lừa đảo liên quan đến bất động sản hay không. Tất cả những việc làm này là nhằm mục đích hạn chế phần nào rủi ro phát sinh sau này.
Tiến hành đàm phán để ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán:
Khi các bên đã thống nhất với nhau về những vấn đề liên quan đến mua bán nhà, đất thì sẽ tiến hành ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán. Bản chất của hai hợp đồng này đều nhằm ràng buộc hai bên, đảm bảo cho giao dịch được diễn ra thuận lợi.
Các bước thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua đất như thế nào?
Toàn bộ quy trình sang tên sổ đỏ khi mua đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 và điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ (trước đây được gọi là “thuế trước bạ”), thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
Về nguyên tắc làm thủ tục thuế thì bên bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân, còn bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ. Được thực hiện tại Cơ quan thuế.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013; Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì đăng ký biến động là một trong hai trường hợp đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Việc đăng ký đất đai là bắt buộc và thực hiện kê khai theo mẫu 09/ĐK; Còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở là tự nguyện. Đăng ký biến động được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp); Hiện nay, mức lệ phí thẩm định này được áp dụng tại các địa phương khác nhau là không giống nhau và căn cứ vào Quyết định cụ thể về lệ phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi địa phương.
- Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Theo quy định tại điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017, thời gian thực hiện thủ tục sang tên là 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
Hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ khi mua đất bao gồm những gì ?
Thành phần hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ khi mua đất gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
- Bản sao CMND
- Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng
Trên đây, là các nội dung tư vấn pháp luật đất đai về các vấn đề liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua đất. Trường hợp trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, vui lòng liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng qua hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn.
