Thủ tục làm sổ hồng chung cư ngày càng trở nên quen thuộc khi mà các giao dịch mua nhà chung cư diễn ra thường xuyên hơn hẳn. Đồng thời, các tranh chấp về việc người mua nhà đã trả đủ tiền mua nhưng không được chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng phát sinh ngày càng nhiều. Vậy, việc cấp giấy chứng nhận cho người sở hữu nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề trên.
Mục Lục
Chủ đầu tư có trách nhiệm làm sổ hồng nhà chung cư không?
Trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Luật Đất đai 2003 có phân định sổ hồng và sổ đỏ. Nếu Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên hiện nay, không còn tồn tại việc phân định sổ hồng hay sổ đỏ mà pháp luật quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 – hướng dẫn Luật Nhà ở, cụ thể như sau:
- Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở;
- Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.
Do đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục này tại cơ quan nhà nước để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư. Tuy nhiên, nếu người mua nhà muốn tự mình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận thì chủ đầu tư cũng phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ liên quan đến nhà ở để thực hiện thủ tục này.
Thanh toán tiền mua nhà trong trường hợp chưa được cấp sổ như thế nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Như vậy, khi người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Hay nói cách khác, người mua nhà chỉ thanh toán tối đa 95% tổng giá trị thanh toán nếu họ chưa được cấp giấy chứng nhận.
Những lưu ý khi thực hiện thủ tục làm sổ hồng nhà chung cư
Trình tự, thủ tục làm sổ hồng nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
Thứ nhất, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
- Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
- Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
- Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
Thứ hai, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng, kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
Thứ ba, sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:
- Gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra;
- Gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
- Đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Thứ tư, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp một bộ hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận thay cho người mua nhà. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Thứ năm, thời gian thực hiện cấp giấy chứng nhận không quá 30 ngày theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thứ sáu, về lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng quyền sử dụng nhà là 0,5% nhân giá nhà do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trược thuộc trung ương tại địa phương bạn quy định; Trường hợp nếu giá tại Hợp đồng mua bán cao hơn mức giá quy định thì giá được áp dụng để tính lệ phí trước bạ là giá tại Hợp đồng mua bán.
Sau khi hoàn tất hồ sơ, nếu xét đủ điều kiện thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà hoặc cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư và chủ đầu tư trao giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Trên đây là nội dung hướng dẫn về việc làm sổ hồng nhà chung cư. Trường hợp nếu có thắc mắc hay có vấn đề chưa rõ. Xin vui lòng liên hệ qua Hotline 1900 63 63 87 để được hỗ trợ và tư vấn. Xin cảm ơn!
