Xác định thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất rất quan trọng, vì đây là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ và cũng là lúc các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Đặc biệt khi các bên có phát sinh tranh chấp thì việc xác định thời điểm có hiệu lực này càng có ý nghĩa. Qua bài viết dưới đây, Chuyên tư vấn luật sẽ trình bày về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất.

thời điểm có hiệu lực
Thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất

Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, tặng cho, trao đổi, mượn quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Có thể thấy, đất đai là tài sản do Nhà nước đại diện quyền sở hữu, người sử dụng đất được trao quyền sử dụng đất và phải tuân theo các thủ tục luật định khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai quy định: về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Như vậy yêu cầu về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ những trường hợp khác do luật định.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 rằng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đối với hợp đồng trao đổi quyền sử dụng đất cần lưu ý theo Điều 455 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng trao đổi tài sản: “Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định”.

Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (điểm b khoản 1 Điều 179 luật đất đai 2013). Tuy điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, không nhắc gì đến hợp đồng trao đổi quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế hiện nay, để hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro pháp lý có thể xảy ra, các bên khi giao kết hợp đồng trao đổi quyền sử dụng đất đều đến cơ quan, tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực để công chứng, chứng thực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đối với hợp đồng mượn quyền sử dụng đất, Luật đất đai 2013 quy định rằng người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Dựa theo quy định này thì pháp luật không liệt kê cho người sử dụng đất có quyền “cho mượn” quyền sử dụng đất, nhưng trong thực tế lại xảy ra rất nhiều trường hợp người sử dụng đất cho mượn quyền sử dụng đất.

Có ý kiến cho rằng, bởi vì không có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về việc cấm thực hiện giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất cho nên chúng ta được làm những gì mà pháp luật không cấm bởi quyền sử dụng đất là một loại tài sản, điều đó đồng nghĩa với việc “cho mượn đất” trên thực tế là điều hết sức bình thường và không vi phạm pháp luật. lại có ý kiến khác cho rằng, pháp luật đất đai không có quy định dự trù là “các quyền khác theo quy định của pháp luật” như thông thường nên phải chăng pháp luật chỉ cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền được quy định trong điều luật. Khi trên thực tế, giao dịch cho mượn đất này vẫn đang diễn ra, đôi khi phát sinh các tranh chấp đất đai sau khi cho mượn quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong khi đó pháp luật vẫn chưa có hướng dẫn hoặc điều chỉnh cụ thể về điều này. Vì vậy rủi ro khi xảy ra một người sử dụng đất cho mượn quyền sử dụng đất của mình, vì việc cho mượn quyền sử dụng đất vẫn chưa được Luật đất đai quy định  nên hợp đồng này sẽ không được công chứng và vô hiệu về mặt hình thức, song khi có tranh chấp xảy ra tòa án không tuyên vô hiệu hợp đồng này mà dẫn sang việc tranh chấp đòi lại tài sản của bên đã cho mượn quyền sử dụng đất, bên cho mượn quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chứng minh quyền sử dụng đất trên là tài sản của mình, sẽ rất khó khăn nếu họ không có bất cứ giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, đến lúc này, để giải quyết phải xác minh thực tế xem họ đã có đủ điều kiện để được cấp giấy theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 hay không. Hiện nay pháp luật dân sự có quy định về đối tượng của hợp đồng mượn tài sản, cụ thể: “ Tất cả những tài sản không tiêu hao đều có thể là đối tượng của hợp đồng mượn tài sản. Dựa vào quy định này, thì đối tượng của hợp đồng mượn có thể là bất kì tài sản nào không tiêu hao, quyền sử dụng đất đáp ứng được điều kiện này. Cho nên, quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể là đối tượng của hợp đồng mượn. Do đó, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất là hợp lý và hoàn toàn không trái pháp luật.

Để đáp ứng nhu cầu của thực tế, chúng ta cần ghi nhận thêm giao dịch “mượn quyền sử dụng đất” trong Luật đất đai. Và cho phép hợp đồng cho mượn đất có thể được hợp pháp hóa, được công chứng chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở có gắn liền với đất

Theo Điều 430 BLDS 2015 quy định Hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan. Theo quy định tại Điều 1 Luật nhà ở 2014 về phạm vi điều chỉnh của luật này thì Luật nhà ở quy định về giao dịch về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khoản 1 Điều 3 của Luật này cũng quy định Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân..

Như vậy hợp đồng mua bán nhà ở có gắn liền với đất mà không phải là hợp đồng mua bán nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì được điều chỉnh bởi Luật nhà ở 2014. Theo đó, khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này (trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu). Đối với hợp đồng quy quy định tại khoản 1 Điều này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Như vậy, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có gắn liền với đất là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiệu lực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Hiện nay, đối với việc công chứng hợp đồng thuê tài sản thì trong quy định của pháp luật không có quy định cụ thể, nhưng tùy vào từng loại tài sản thuê mà pháp luật cũng có những quy định nhất định. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, áp dụng theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất luật quy định được việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định hợp đồng cho thuê cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.Như vậy, đối với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất pháp luật quy định sẽ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

hiệu lực hợp đồng

Hiệu lực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

>>>Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiệu lực hợp đồng thuê mặt bằng có gắn liền với đất

Điều 472 BLDS 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp thuê mặt bằng có gắn liền với đất là nhà ở  để vừa sử dụng cho sinh hoạt vừa dùng để làm mặt bằng kinh doanh thì có thể căn cứ trên Luật nhà ở năm 2014.

Theo đó, đối với trường hợp cho thuê nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ khi các bên có nhu cầu). Như vậy, nếu thuê mặt bằng có gắng liền với đất là nhà ở để vừa sử dụng cho sinh hoạt vừa dùng để làm mặt bằng kinh doanh thì luật pháp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng (khoản 1, 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014)

Nếu người cho thuê mặt bằng không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê mặt bằng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”. Điều này có nghĩa là cần phải xác định xem người cho thuê mặt bằng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay không để kết luận có cần công chứng hợp đồng thuê mặt bằng hay không. Cũng theo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.” Như vậy nếu người cho thuê mặt bằng chỉ là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê mặt bằng với quy mô nhỏ, không thường xuyên và chưa thành lập doanh nghiệp thì hợp đồng thuê mặt bằng này bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm công chứng, chứng thực.

Việc công chứng, chứng thực không chỉ giúp các bên ngừa rủi ro mà còn là giá trị để tăng tính pháp lý của hợp đồng khi giao dịch.hiệu lực của hợp đồng thuê mặt bằng

Hiệu lực của hợp đồng thuê mặt bằng có gắn liền với đất

Giá trị pháp lý về tính hiệu lực và sự ràng buộc đối với các bên

Thời điểm xác định một giao dịch dân sự có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên và ràng buộc các bên tham gia hợp đồng phải tôn trọng và phải nghiêm túc thực hiện đúng, đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 thì bên cạnh các yếu tố như:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Là các điều kiện cần thiết để một giao dịch dân sự có hiệu lực thì tại khoản 2 của Điều này cũng quy định thêm rằng đối với những trường hợp pháp luật có quy định thì sự đáp ứng yêu cầu về hình thức của giao dịch dân sự cũng là điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực. Theo đó luật đất đai 2013 có quy định yêu cầu về hình thức của hợp đồng (khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013). Như vậy theo những quy định trên thì các giao dịch này phải đáp ứng yêu cầu về hình thức thì mới đảm bảo có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 thì đối với những giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức vẫn có khả năng không bị vô hiệu nếu giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015). Điều này có nghĩa là trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về hình thức như công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Toà án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó, và các bên không phải thực hiện công chứng chứng thực nữa

Như vậy, xét cho cùng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ( như thời điểm ký, thời điểm công chứng, thời điểm đăng ký…) được nói đến trong bài viết là các quy định bắt buộc về hình thức, nhưng theo quy định của pháp luật hiện nay thì trường hợp này hoàn toàn có thể khắc phục được để bảo đảm được quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Do đó, xác định việc các bên đã hoàn thành ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng đóng vai trò khá quan trọng, là nền tảng định hướng xét xử của tòa án, là cơ sở để luật sư đưa ra các yêu cầu của mình.

Thông tin liên hệ luật sư.

Để tìm hiểu thông tin về chúng tôi, đánh giá chúng tôi có thể đáp ứng được các yêu cầu của Quý khách hàng hay không. Xin đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau:

  • Email: chuyentuvanluat@gmail.com. Thực hiện bằng cách gửi mail trình bày nội dung cần tư vấn đính kèm tài liệu liên quan đến email này, sẽ được Luật sư hợp đồng trả lời bằng văn bản qua email một cách nhanh chóng nhất
  • Để nhận hỗ trợ tư vấn luật hợp đồng qua tổng đài điện thoại: Chỉ cần dùng điện thoại cá nhân gọi về số tổng đài trực tuyến 1900.63.63.87 và trình bày nội dung về hợp đồng cần tham vấn với Luật sư. Mọi vướng mắc pháp lý của bạn sẽ được Luật sư Chuyên tư vấn luật lắng nghe và tận tình giải đáp.
  • Tư vấn pháp luật hợp đồng qua ZALO: LONG PHAN PMT LAW FIRM: Trường hợp quý khách có tài liệu cần gửi nhanh, và tư vấn nhanh vui lòng gửi qua Zalo theo số điện thoại 0819700748 để Luật sư xem xét và trả lời.
  • Tư vấn qua FACEBOOK: FANPAGE Luật Long Phan
  • Kênh Youtube: Công ty Luật Long Phan PMT

Trụ sở và Văn phòng làm việc:

  • Trụ sở công ty: Tầng 14 Tòa nhà HM Tower, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, Tp. Hồ Chí Minh.
  • Văn phòng giao dịch: 277/45 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 15, Quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh.

Trên đây là các quy định của pháp luật liên quan đến Thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất. Hy vọng bài viết này sẽ mang đến những thông tin hữu ích cho Quý khách hàng. Trường hợp Quý khách hàng còn có thêm những vướng mắc về thủ tục thì đừng ngần ngại, hãy gọi ngay đến số Hotline 1900636387 để được TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG tư vấn và hỗ trợ. Cảm ơn quý khách đã cho chúng tôi có cơ hội được phục vụ quý khách.

* Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.

>>>Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực khi nào?

Scores: 4.7 (10 votes)

  Hotline: 1900.63.63.87