Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 1987 quy định Người sử dụng đất có quyền lợi hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao. Nhưng Luật Đất đai năm 1987 không có quy định cụ thể nào về thanh toán trong giao dịch nhà đất mà chỉ quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất một cách chung chung quy định tại Điều 48 và Điều 49.
Mục Lục
Lịch sử phát triển của thanh toán trong giao dịch nhà đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thừa kế, sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể một chương riêng về Cấp giấy chứng nhận trong giao dịch nhà đất khắc phục những bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thứ ba, thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Thứ ba, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Thứ tư, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Quy trình thanh toán trong giao dịch nhà đất
Việc đầu tiên khi mua nhà đất là kiểm tra tính pháp lý của nhà đất sắp mua kiểm tra xem nhà đất có bị quy hoạch không, có tranh chấp không, có vướng bất cứ pháp lý nào tạo rủi ro cho giao dịch không (ví dụ: nhà thuộc diện thừa kế, nhà đồng sở hữu,…). Người nhận chuyển nhượng có thể:
- Kiểm ra thông tin quy hoạch tại Phòng tài nguyên môi trường Quận, Huyện.
- Kiểm tra tranh chấp tại Ủy ban nhân dân Phường, xã nơi có nhà đất.
Bước 1: Lập hợp đồng đặt cọc
Khi hai bên đã đạt được sự thống nhất ý chí trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bước đầu tiên, người được chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền cho người chuyển nhượng (trường hợp hai bên đã chắc chắn về giao dịch này có thể tiến hành luôn bước 2). Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà đất, tiền đặt cọc nhà theo thông lệ 10% tổng giá trị căn nhà là hợp lý.
Các bên sẽ tiến hành đặt cọc tại Phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân Phường, xã để được đóng dấu xác nhận giao dịch. Nếu hai bên cảm thấy tin tưởng nhau được cũng có thể tiến hành thanh toán tiền cọc bằng biên nhận cọc viết tay (Pháp luật quy định biên nhận cọc viết tay chỉ có giá trị khi có người thứ ba làm chứng, ký vào văn bản đặt cọc đó).
Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đúng lịch hẹn hai bên sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng đất. Hợp đồng này bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 và Điều 430 Bộ luật dân sự 2015, kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, quyền sở hữu đối với bất động sản được chuyển từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán theo đúng hợp đồng hai bên đã ký kết.
Về phương thức thanh toán, hai bên hoàn toàn tự do thỏa thuận việc thanh toán bằng tiền mặt hay bằng tài khoản ngân hàng; thanh toán một lần hay chia ra nhiều lần. Thời điểm bàn giao nhà diễn ra khi nào phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Một khi hợp đồng này được công chứng, nó hoàn toàn có hiệu lực pháp lý. Theo đó các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ thuế
Đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 10 Thông tư 156/2013/TT-BTC.
Thanh toán tiền mua nhà khi hợp đồng công chứng: Không nên thanh toán quá 95% tổng giá trị nhà tại giai đoạn này (bao gồm tiền đặt cọc 10%), lý do là sau khi ký Hợp đồng công chứng hai bên sẽ làm hợp đồng đăng bộ hoặc khai thuế.
Khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường là 2% tổng giá trị nhà đất (tính theo tổng giá ghi trên hợp đồng mua bán, trường hợp giá trên nhà đất thấp hơn giá nhà nước quy định thì theo khung nhà nước), bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị nhà đất (tính theo khung giá nhà nước quy định).
Bước 4: Thủ tục sang tên chuyển nhượng
Để hợp thức hóa quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với người được chuyển nhượng, một trong hai bên theo thỏa thuận trong hợp đồng sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường làm thủ tục sang tên chuyển nhượng.
Thanh toán sau khi khai thuế và đăng bộ nhận phiếu hẹn lấy sổ nhà đất
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến Ủy ban nhân dân quận, huyện để tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc.
Sau khi nhận phiếu hẹn, có thể thanh toán phần còn lại cho bên bán và giao dịch hoàn tất.
Trên đây là nội dung tư vấn của công ty chúng tôi về vấn đề trên. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết xin vui lòng gọi ngay đến Luật sư Phan Mạnh Thăng qua hotline 1900 63 63 87 để được hỗ trợ tận tình. Trân trọng./.
