Luật Đất Đai

Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Trong thời kỳ hội nhập phát triển kinh tế sâu rộng, vấn đề quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng được quan tâm nhiều hơn. Vậy doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài sẽ được sử dụng đất tại Việt Nam thông qua các hình thức nào và họ có bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất hay không ? Bài viết dưới đây của Chuyên tư vấn luật sẽ làm rõ vấn đề trên. Hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

>>> Xem thêm: Người nước ngoài có được phép mua căn hộ của cá nhân việt nam không?

Sử dụng đất qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Điều 5 Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó có trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (quy định tại khoản 3 Điều này). Vì vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê có quyền sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Sử dụng đất qua hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Căn cứ theo Điều 56 LĐĐ 2013 quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm:

  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê (quy định tại điểm đ, Khoản 1 Điều này);
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp (quy định tại điểm e, khoản 1, Điều này).

Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất trong một số trường hợp được pháp luật đất đai quy định.

Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

  • Sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài  được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, theo quy định tại khoản 2 Điều 149 LĐĐ 2013. Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác theo quy định tại khoản 3 Điều 149 LĐĐ 2013.

  • Sử dụng đất trong khu công nghệ cao

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao được Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 150 LĐĐ 2013. Tại khoản 5 Điều 150 luật này còn quy định người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghệ cao được thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng.

  • Sử dụng đất trong khu kinh tế

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh trong khu kinh tế được Ban quản lý khu kinh tế  giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định tại Điều 55 và 56 LĐĐ 2013.

Sử dụng đất qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điểm b Khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013 2013 quy định Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (quy định cụ thể tại Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (Khoản 1,  Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

Quyền chung của người sử dụng đất

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hưởng các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 LĐĐ 2013 2013, bao gồm:

  • Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
  • Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
  • Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
  • Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
  • Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của luật này.
  • Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

>>> Xem thêm: Điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

Các quyền riêng dành cho từng đối tượng sử dụng đất

Quyền khi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 183 LĐĐ 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền sau đây:

  • Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
  • Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của luật này (Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận)
  • Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
  • Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền như tổ chức kinh tế quy định tại điều 175, nghĩa là họ có thêm quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

Quyền khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 183 LĐĐ 2013 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền sau đây:

  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
  • Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
  • Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân sang doanh nghiệp

Sử dụng đất khi mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 4 Điều này:

  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định trong luật này.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền như tổ chức kinh tế quy định tại điều 174 LĐĐ 2013, nghĩa là họ có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 

Trên đây là tư vấn về Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn Luật Đất đai nhanh nhất và kịp thời. Xin cảm ơn! 

4.5 (18 bình chọn)

Bài viết được thực hiện bởi Thạc Sĩ Luật Sư Phan Mạnh Thăng

Chức vụ: Giám Đốc Điều Hành

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Dân Sự, Hình Sự

Trình độ đào tạo: Thạc sĩ kinh tế Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 12 năm

Tổng số bài viết: 595 bài viết