PHÁP LUẬT VỀ THANH TOÁN TRONG GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT

24 /042018

PHÁP LUẬT VỀ THANH TOÁN TRONG GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT

1. Lịch sử phát triển của thanh toán trong giao dịch nhà đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 1987 quy định Người sử dụng đất có quyền lợi hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao. Nhưng Luật Đất đai năm 1987 không có quy định cụ thể nào về thanh toán trong giao dịch nhà đất mà chỉ quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất một cách chung chung quy định tại Điều 48 và Điều 49. Bên cạnh đó Bộ Luật Dân sự năm 1995 quy định hình thức giao dịch nhà đất, trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân theo các quy định đó. Cụ thể quy định tại Điều 443 Bộ luật Dân sự 1995, Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Đối với thủ tục mua bán nhà ở, các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác, khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay hoặc thông qua việc để thừa kế, thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao. Giá, phương thức thanh toán là nội dung chủ yếu của hợp đồng dân sự quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự 1995 như sau:

Thứ nhất, giá cả do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Đối với tài sản mà Nhà nước có quy định về khung giá, thì các bên thoả thuận giá trong phạm vi khung giá đó. Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh toán theo giá thị trường, thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán. Các bên có thể thoả thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá. Phương thức thanh toán do các bên thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ trả tiền quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 1995: (i) Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thoả thuận. (ii) Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 313 của Bộ luật Dân sự 1995, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ hai, phương thức giao tài sản tài sản được giao theo phương thức do các bên thoả thuận tuỳ theo tính chất và đối tượng của hợp đồng; nếu không có thoả thuận về phương thức giao tài sản, thì tài sản do bên bán giao một lần, giao trực tiếp cho bên mua:

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993 không có gì thay đổi so với Luật Đất đai năm 1987.  Đến Luật Đất đai năm 2003 có những điểm nổi bật như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, Người sử dụng đất phải Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, quy định chương riêng thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai, quy định này hướng dẫn người sử dụng đất phần nào thực hiện đúng theo phap luật quy trình thanh toán trong giao dịch (bao gồm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà).

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thừa kế, sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể một chương riêng về Cấp giấy chứng nhận trong giao dịch nhà đất khắc phục những bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Thứ ba, thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Thứ ba, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Thứ tư, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định tại Điều 403 Bộ luật dân sự năm 2005 cũng như Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định thì giá, phương thức thanh toán, thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng là những nội dung mà các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế, các nội dung này thường không thể thiếu trong hợp đồng mua bán nhà ở. Theo quy định tại Điều 453 Bộ luật Dân sự 2005 thì bên mua nhà ở phải có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà. Như vậy, pháp luật không buộc bên mua phải trả bao nhiêu phần trăm số tiền mua nhà vào thời điểm công chứng hợp đồng mua bán nhà mà để các bên tự thỏa thuận. Theo quy định tại Điều 63 nghị định 90/2006/NĐ-CP thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực (nếu là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng).

2. Quy trình thanh toán trong giao dịch nhà đất

Việc đầu tiên khi mua nhà đất là kiểm tra tính pháp lý của nhà đất sắp mua kiểm tra xem nhà đất có bị quy hoạch không, có tranh chấp không, có vướng bất cứ pháp lý nào tạo rủi ro cho giao dịch không (ví dụ: nhà thuộc diện thừa kế, nhà đồng sở hữu,...). Người nhận chuyển nhượng có thể:

+ Kiểm ra thông tin quy hoạch tại Phòng tài nguyên môi trường Quận, Huyện.

+ Kiểm tra tranh chấp tại Ủy ban nhân dân Phường, xã nơi có nhà đất.

Bước 1: Lập hợp đồng đặt cọc

Khi hai bên đã đạt được sự thống nhất ý chí trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bước đầu tiên, người được chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền cho người chuyển nhượng (trường hợp hai bên đã chắc chắn về giao dịch này có thể tiến hành luôn bước 2). Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà đất, tiền đặt cọc nhà theo thông lệ 10% tổng giá trị căn nhà là hợp lý.

Các bên sẽ tiến hành đặt cọc tại Phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân Phường, xã để được đóng dấu xác nhận giao dịch. Nếu hai bên cảm thấy tin tưởng nhau được cũng có thể tiến hành thanh toán tiền cọc bằng biên nhận cọc viết tay (Pháp luật quy định biên nhận cọc viết tay chỉ có giá trị khi có người thứ ba làm chứng, ký vào văn bản đặt cọc đó).

Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đúng lịch hẹn hai bên sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng đất. Hợp đồng này bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 và Điều 450 Bộ luật dân sự 2005, kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, quyền sở hữu đối với bất động sản được chuyển từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán theo đúng hợp đồng hai bên đã ký kết.

Về phương thức thanh toán, hai bên hoàn toàn tự do thỏa thuận việc thanh toán bằng tiền mặt hay bằng tài khoản ngân hàng; thanh toán một lần hay chia ra nhiều lần.

Thời điểm bàn giao nhà diễn ra khi nào phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Một khi hợp đồng này được công chứng, nó hoàn toàn có hiệu lực pháp lý. Theo đó các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ thuế

Đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 10 Thông tư 156/2013/TT-BTC.

Thanh toán tiền mua nhà khi hợp đồng công chứng: Không nên thanh toán quá 95% tổng giá trị nhà tại giai đoạn này (bao gồm tiền đặt cọc 10%), lý do là sau khi ký Hợp đồng công chứng hai bên sẽ làm hợp đồng đăng bộ hoặc khai thuế.

Khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường là 2% tổng giá trị nhà đất (tính theo tổng giá ghi trên hợp đồng mua bán, trường hợp giá trên nhà đất thấp hơn giá nhà nước quy định thì theo khung nhà nước), bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị nhà đất (tính theo khung giá nhà nước quy định).

Bước 4: Thủ tục sang tên chuyển nhượng

Để hợp thức hóa quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với người được chuyển nhượng, một trong hai bên theo thỏa thuận trong hợp đồng sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường làm thủ tục sang tên chuyển nhượng.

Thanh toán sau khi khai thuế và đăng bộ nhận phiếu hẹn lấy sổ nhà đất

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến Ủy ban nhân dân quận, huyện để tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc.

Sau khi nhận phiếu hẹn, có thể thanh toán phần còn lại cho bên bán và giao dịch hoàn tất.

VIẾT BÌNH LUẬN CỦA BẠN

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn miễn phí, nếu bạn có bất kì thắc mắc hay câu hỏi nào, chúng tôi sẽ sẵn sàng tư vấn và giải đáp.