Mua lại đất của chủ trước đang bị kiện cáo thì có bị mất đất không? Đây là vấn đề đáng lo lắng của hầu hết những người đã và đang tham gia giao dịch về đất đai đang có tranh chấp bởi giá trị đất đai là vô cùng lớn, thậm chí là toàn bộ tài sản có được của cả đời người. Vậy, pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về việc mua lại đất này.
Mục Lục
Đất đang bị kiện cáo là như thế nào?
Khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai hoặc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức thường lo lắng rằng liệu phần diện tích đất đó có đủ điều kiện thực hiện giao dịch không hay đó là đất đang tranh chấp.
Đất đang tranh chấp là sự tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Theo đó, đây là tranh chấp giữa người sử dụng đất hợp pháp và các cá nhân, tổ chức khác có tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ranh giới, mốc giới thửa đất, hay các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp liên quan đến đất đai.
Khi các bên phát sinh tranh chấp, một trong các bên sẽ khởi kiện ra tòa án hoặc làm đơn yêu cầu giải quyết tại UBND xã. Khi đó, phần diện tích đất cũng được xem là đất đang tranh chấp hay còn gọi là đất đang bị kiện cáo.
Mua đất đang tranh chấp có được không?
Mua đất (hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 . Cụ thể như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, một khi đất đang tranh chấp thì không đáp ứng đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, đất đang bị kiện cáo thì không được phép mua đất.
Trong trường hợp này, nếu người mua đất mặc dù biết phần diện tích đất cần mua đang có tranh chấp mà vẫn tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người bán thì giao dịch chuyển nhượng này vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp nào mua đất đang bị kiện cáo vẫn có hiệu lực?
Cũng tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình như sau: Khi việc chuyển nhượng đất đang tranh chấp bị tòa án tuyên vô hiệu thì nếu trường hợp việc chuyển nhượng đã hoàn thành và đã đăng ký vào sổ địa chính (tức là việc chuyển nhượng đã có hiệu lực). Sau đó, tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu.Trong trường hợp này, tòa án vẫn chấp nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba ngay tình.
Lưu ý:
- Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
- Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch chuyển nhượng không bị vô hiệu. Trong trường hợp này, chủ sở hữu có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Giải quyết như thế nào khi mua lại đất đang bị kiện cáo?
Từ những phân tích trên cho thấy, có hai trường hợp đối với việc mua lại đất của chủ trước đang bị kiện cáo.
Trường hợp 1: Việc mua lại đất bị vô hiệu do bên mua đất biết rõ đối tượng chuyển nhượng là đất đang tranh chấp. Khi đó, giao dịch sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì:
- Bên chuyển nhượng phải hoàn trả số tiền đã nhận từ bên nhận chuyển nhượng;
- Bên nhận chuyển nhượng phải hoàn trả lại phần diện tích đất đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trường hợp 2: Việc mua lại đất đang bị kiện cáo không bị vô hiệu đối với việc xác lập giao dịch với người thứ ba ngay tình. Họ không thể biết đối tượng chuyển nhượng là đất đang tranh chấp. Lúc này, khi được triệu tập ra tòa án giải quyết, bên thứ ba ngay tình có quyền yêu cầu tòa án công nhận giao dịch mua bán đất là hợp pháp. Tòa án sẽ căn cứ vào việc đất đã được đăng ký vào sổ địa chính chưa để giải quyết. Nếu việc chuyển nhượng đã được đăng ký vào sổ địa chính thì có thể tòa án vẫn công nhận việc mua đất này. Trường hợp chưa đăng ký thì có thể việc mua đất vẫn vô hiệu. Khi đó, hậu quả pháp lý được giải quyết như trường hợp 1.
>>>Xem thêm: Đất Có Sổ Đỏ Bị Tranh Chấp Được Giải Quyết Như Thế Nào?
Trên đây là nội dung tư vấn pháp luật đất đai về vấn đề mua lại đất của chủ trước đang bị kiện cáo thì có bị mất đất không. Trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề chưa rõ, vui lòng liên hệ vớiChuyên Tư Vấn Luật qua hotline 1900 63 63 87 để được hỗ trợ và tư vấn.
