Luật Đất Đai

Mua bán nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật không ?

Hiện nay việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn sôi động, vì đây không chỉ đây là kênh sở hữu nhà, tài sản của người dân có nhu cầu, mà còn là kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận. Nhiều người mua nhà qua hình thức góp vốn. Vậy hoạt động mua nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật không? Qua bài viết này chúng tôi sẽ cung cấp cho quý bạn đọc một số vấn đề cần biết về pháp lý về việc góp vốn mua nhà cũng như các quy định liên quan khác khi sở hữu nhà hình thành trong tương lai.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật?
Mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật?

Huy động góp vốn để sở hữu nhà hình thành trong tương lai

Đối với việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, bên tham gia góp vốn “chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”, theo Điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Theo đó, việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn không dẫn đến hệ quả bên tham gia góp vốn được quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, hợp đồng góp vốn và hợp đồng huy động vốn bằng tiền mua, thuê mua, nhà ở trả trước từ người mua nhà là 2 loại hợp đồng khác nhau. Cùng với đó là điều kiện, chủ thể, quyền và nghĩa vụ khác nhau. 

Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh

Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh
Các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh
  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
  • Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể về mặt pháp lý đối với các hình thức nói trên. Do đó, hợp đồng thỏa thuận cho vay vốn không được xem là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Dạng hợp đồng góp vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể bị toà án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng giả tạo, bởi bản chất của quan hệ giữa các bên là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn

Việc mua nhà ở thông qua hình thức hợp đồng góp vốn sẽ không an toàn cho bên tham gia góp vốn. Như đã phân tích ở trên, việc hình thức góp vốn sẽ không làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở, theo Điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”.

Hình thức này tồn tại nhiều rủi ro cho bên mua, bởi vì mặc dù bên bán đưa ra những lời hứa hẹn về khả năng sở hữu đối với tài sản của bên mua tuy nhiên về mặt pháp lý thì điều này không được thừa nhận. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra thì bên mua sẽ là bên chịu thiệt.

Những lưu ý khi mua nhà hình thành trong tương lai

Cần lưu ý điều gì khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?
Cần lưu ý điều gì khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Giao dịch về bất động sản luôn tồn tại nhiều rủi ro, do đó người mua cần lựa chọn chủ đầu tư có uy tín. Dựa trên phản hồi từ khách hàng đã mua sản phẩm từ dự án đã thực hiện của chủ đầu tư để đánh giá mức độ tin cậy. Tuy nhiên, cần lưu ý tránh bị tác động bởi tâm lý số đông. Không nên nghĩ rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng. Để đầu tư có hiệu quả, người mua cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về tính pháp lý, hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nguồn vốn thực hiện dự án.

Người mua cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư xuất trình giấy tờ chứng minh về điều kiện chuyển nhượng nhà, đất, quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nhà, đất dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Đặc biệt cần lưu ý về việc lô đất đã được cấp quyết định giao đất và đã có phê duyệt quy hoạch chi tiết hay chưa. Đối chiếu thông tin từ cơ quan quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị và đất đai để tính toán tính khả thi của dự án. Từ đó, tránh trường hợp đáng tiếc xảy ra khi mua phải nhà, đất có tính pháp lý không rõ ràng, tồn tại nhiều rủi ro cho người mua.

Vấn đề thanh toán thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định cụ thể tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản thì việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trên đây là một số nội dung tư vấn pháp luật đất đai  về việc mua bán nhà hình thành trong tương lai .Quy định pháp luật về Hoạt động này đã có nhiều thay đổi từ khi luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực. Mặc dù pháp luật có quy định rõ ràng nhưng việc áp dụng thực tế còn nhiều vấn đề phát sinh do thỏa thuận của các bên hoặc thực hiện theo thông lệ. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách thông qua hotline 1900 63 63 87.

4.7 (14 bình chọn)

Bài viết được thực hiện bởi Thạc Sĩ Luật Sư Phan Mạnh Thăng

Chức vụ: Giám Đốc Điều Hành

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Dân Sự, Hình Sự

Trình độ đào tạo: Thạc sĩ kinh tế Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 12 năm

Tổng số bài viết: 657 bài viết