Luật Hợp Đồng

Lưu ý về Hợp đồng thế chấp nhà ở dành cho doanh nghiệp

Lưu ý về Hợp đồng thế chấp nhà ở dành cho doanh nghiệp để tránh việc xảy ra tranh chấp, cũng như tránh việc hợp đồng vô hiệu. Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm việc thực hiện hợp đồng theo Điều 292 Bộ luật dân sự 2015. Vậy doanh nghiệp cần lưu ý gì khi thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở. Vấn đề này sẽ được làm rõ tại bài viết này.

Hợp đồng thế chấp nhà ở

Hợp đồng thế chấp nhà ở

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở dành cho doanh nghiệp

Đối với nhà ở thế chấp

Để nhà ở có thể mang đi thế chấp, nhà ở đó cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với với bên thế chấp

Để hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực ngoài đáp ứng điều kiện về nhà ở thế chấp, bên thế chấp cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 119 Luật nhà ở 2014:

  • Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;
  • Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
  • Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp nếu tài sản đang cho thuê, cho mượn
  • Bên đang được cho thuê, cho mượn tài sản đem đi thế chấp vẫn tiếp tục được sử dụng tài sản đó cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng;
  • Trường hợp phát sinh hiệu lực đối kháng giữa bên nhận thế chấp và bên thứ ba thì xử lý việc truy đòi tài sản, thanh toán theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015;
  • Ngoài ra, trường hợp thế chấp nhà ở có gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013

Căn cứ: Điều 34, 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP; Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015

Theo quy định này, nếu Doanh nghiệp là bên thế chấp, doanh nghiệp đó cần phải có tư cách pháp nhân, theo đó doanh nghiệp phải là một trong các loại hình doanh nghiệp sau đây: công ty TNHH 1 thành viên, công ty TNHH 2 thành viên trở trên, công ty hợp danh hoặc công ty cổ phần.

Điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế chấp nhà ở

Điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế chấp nhà ở

Đối với bên nhận thế chấp

Quy định tại Điều 144 Luật nhà ở 2014, để có thể nhận thế chấp nhà ở, bên nhận thế chấp phải là một trong các trường hợp sau:

  • Tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
  • Tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam.
  • Cá nhân theo quy định của pháp luật. Theo Điều 119 Luật nhà ở 2014, cá nhân bao gồm các nhân trong nước và cá nhân nước ngoài.

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

>>> Xem thêm: Có được chuyển nhượng nhà ở tại dự án đang thế chấp ngân hàng

Để thế chấp nhà ở doanh nghiệp phải thế chấp tại Tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (theo khoản 1 Điều 144 Luật nhà ở 2014).

Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở

Để hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực, hợp đồng này phải được lập thành văn bản theo quy định Điều 343 Bộ luật dân sự 2015 về việc thế chấp phải được lập thành văn bản.

Bên cạnh đó, hợp đồng này phải được chứng thực, công chứng và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Phải lập thành văn bản

Phải lập thành văn bản

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở

Quy định tại Điều 319 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực khi:

  • Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
  • Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Theo đó để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, doanh nghiệp cũng như các bên trong hợp đồng cần lưu ý các thời điểm từ lúc giao kết, hay thời điểm đăng ký.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà ở dành cho doanh nghiệp

Tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, nếu doanh nghiệp xảy ra tranh chấp hợp đồng này có thể khởi kiện ra Tòa án.

>>> Xem thêm: Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo điểm a khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến “Lưu ý về Hợp đồng thế chấp nhà ở dành cho doanh nghiệp”. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn.

4.5 (17 bình chọn)

Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Võ Tấn Lộc

Chức vụ: Luật Sư Thành Viên

Lĩnh vực tư vấn: Hợp Đồng, Dân Sự, Sở Hữu Trí Tuệ

Trình độ đào tạo: Đại học Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 8 năm

Tổng số bài viết: 219 bài viết