Tranh chấp giao dịch đổi đất là tranh chấp liên quan tới đất đai thường xảy ra trên thực tế và diễn ra vì nhiều nguyên nhân như đổi đất bằng miệng, đổi đất nhưng muốn đòi lại,… Việc giải quyết tranh chấp này cũng có nhiều rắc rối và khá khó khăn. Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể về giải quyết tranh chấp liên quan tới giao dịch đổi đất.
Mục Lục
Quy định về giao dịch đổi đất
Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch đổi đất là giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất. Cá nhân có quyền giao dịch đổi đất nhưng phải đáp ứng các quy định của pháp luật theo Điều 188 Luật Đất đai 2013. Những điều kiện bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Giao dịch trao đổi đất đai bằng miệng là giao dịch không được pháp luật công nhận.
Đối với trường hợp đổi đất nông nghiệp thì phải đáp ứng thêm điều kiện tại Điều 190 Luật Đất đai 2013 là đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người khác cùng xã, phường, trị trấn để thuận tiện cho việc sản xuất nông nghiệp.
Để đổi đất hợp pháp, cá nhân, tổ chức có thể sử dụng một trong các phương pháp sau:
- Hai bên kí kết hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực;
- Hai bên kí kết hợp đồng tặng cho theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc hợp đồng trao đổi tài sản theo quy định tại Điều 455 Bộ luật Dân sự 2015.
LƯU Ý: trong trường hợp không đổi hết diện tích mảnh đất mà hai bên chỉ đổi một phần thửa đất phải tiến hành thủ tục tách thửa theo khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 trước khi tiến hành kí kết hợp đồng để đổi đất.
Tranh chấp giao dịch đổi đất trên thực tế
Trên thực tế, giao dịch đổi đất diễn ra rất nhiều do nhiều nguyên nhân như vị trí của đất không đẹp không vừa ý của người sử dụng, đổi đất để dễ sử dụng đất canh tác, trồng trọt,…Tuy nhiên giao dịch này cũng dẫn đến nhiều tranh chấp sau này:
- Tranh chấp do giá trị mảnh đất gia tăng;
- Đổi đất bằng miệng dẫn đến đòi lại đất sau một thời gian sử dụng: đây là tranh chấp diễn ra nhiều nhất;
- Tranh chấp do diện tích đổi của mảnh đất có chênh lệch;
- Các trường hợp khác.
Các tranh chấp này diễn ra chủ yếu do các bên trong giao dịch đổi đất chưa thực sự hiểu về các quy định liên quan tới đổi đất, không có các giấy tờ chứng minh việc đổi đất dẫn đến khi quyền lợi bị ảnh hưởng liền xảy ra tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp giao dịch đổi đất
Hòa giải
Hòa giải là một bước không thể thiếu khi giải quyết các tranh chấp liên quan tới đất đai theo Điều 202 Luật Đất đai 2013:
- Các bên tự hòa giải về vấn đề đổi đất để giải quyết tranh chấp;
- Trong trường hợp không thể tự hòa giải thì các bên gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất có tranh chấp để tiến hành hòa giải;
- Uỷ ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải trong vòng 45 ngày, việc hòa giải phải được lập thành biên bản.
Thành phần hòa giải tranh chấp đổi đất bao gồm:
- Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải;
- Hai bên tranh chấp đất đai;
- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, các tổ chức thành viên của Mặt trận;
- Các tổ chức xã hội khác.
Nếu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì hai bên có thể kiện ra tòa nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
Theo khoản 2 Điều 3 nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với giải quyết tranh chấp giao dịch đổi đất, hòa giải không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án nên nếu hai bên đương sự không thể hòa giải có thể tiến hành trực tiếp khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Khởi kiện giải quyết tranh chấp giao dịch đổi đất
Giao dịch đổi đất là một giao dịch dân sự nên thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp được tiến hành theo trình tự thủ tục quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:
- Viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai có nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
- Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thông qua các hình thức nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến;
- Sau khi nhận được đơn kiện, Tòa án xem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định có thụ lý vụ án không; khi có quyết định thì thông báo cho người khởi kiện (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ lý đơn kiện; chuyển giao đơn kiện).
- Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí; vụ án sẽ được thụ lý sau khi Tòa án nhận biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Tòa án thông báo cho người khởi kiện, các bên liên quan về thụ lý vụ án trong vòng 03 ngày
- Chánh án Tòa án tiến hành phân công thẩm phán để giải quyết vụ án.
- Bị đơn và các bên liên quan nộp bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.
- Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các bên.
- Trong 01 tháng từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.
Khi viết mẫu đơn khởi kiện để giải quyết tranh chấp, người nộp đơn phải đảm bảo đủ các phần:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện: Tòa án nơi có đất tranh chấp;
- Thông tin của nguyên đơn, bị đơn, những người có lợi ích liên quan: tên, nơi cư trú, nơi làm việc, số điện thoại, fax hoặc địa chỉ thư điện tử;
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết;
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
LƯU Ý: về thẩm quyền giải quyết tranh chấp: tùy vào Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:
- Đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tòa án nhân dân giải quyết
- Đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đương sự có quyền chọn Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp.
Trên đây là bài viết tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai của chúng tôi. Để có thể được tư vấn chi tiết các vấn đề liên quan tới giải quyết tranh chấp hay các thủ tục hành chính liên quan tới đất đai, quý bạn đọc vui lòng lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87 của chúng tôi để được hỗ trợ. Xin cảm ơn./.
