Thủ tục khởi kiện hành vi đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà trái luật

Đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà diễn ra khá phổ biến hiện nay. Khi nào thì các bên có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và khi tranh chấp xảy ra thì các bên có quyền khởi kiện đến Tòa án và yêu cầu bồi thường thiệt hại xảy ra. Thông qua bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu hơn về vấn đề này.

>>>Xem thêm: Chủ Nhà Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà

Quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

• HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là hành vi pháp lý thể hiện ý chí của một bên (bên cho thuê hoặc bên thuê) nhằm chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không có sự đồng ý của bên còn lại.

Trường hợp bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014, trong thời gian thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trừ các trường hợp sau:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện theo quy định của Luật này
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa
• Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà ở

Trường hợp bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
• Tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Đơn phương chấm dứt hợp đồng có lấy lại được tiền đặt cọc?

Căn cứ theo Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc và Điều 428 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.:

• Nếu bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái với quy định của pháp luật sẽ bị mất số tiền đặt cọc và có thế phải bồi thường cho bên thuê nhà nếu trong hợp đồng quy định.
• Còn đối với trường hợp người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định tại Điều 131, 132  Luật nhà ở năm 2014 hoặc thuộc trường hợp quy định tại Điều 428 BLDS 2015 thì người thuê nhà sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên cho thuê.

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do phá vỡ hợp đồng thuê nhà

Quy định bồi thường “thiệt hại” trong hợp đồng được quy định tại Điều 360 BLDS 2015, trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Do vậy, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật sẽ phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên còn lại theo quy định trong hợp đồng (nếu có).

Nếu bên cho thuê nhà đơn phương cấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật:

• Thì bên thuê nhà có thể yêu cầu phía bên cho thuê nhà, bồi thường, trả lại tiền đặt cọc, tiền thuê nhà trong khoảng thời gian chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng (nếu có).
• Đồng thời, bồi thường thêm nếu việc chấm dứt hợp đồng làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, buôn bán của bên thuê nhà.

Nếu bên thuê nhà đơn phương cấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật:

• Bên thuê nhà có thể phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên cho thuê nhà do không thực hiện đúng nghĩa vụ với tư cách là bên cho thuê.
• Bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) hoặc khởi kiện bạn tới cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê.

Thủ tục khởi kiện đối với hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

1. Người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:
2. Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);
3. Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
4. Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện (hợp đồng thuê nhà,..).
5. Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
6. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
7. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
8. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi. Trường hợp Quý bạn đọc có bất cứ vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ về các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ ngay Chuyên Tư Vấn Luật qua hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn. Xin cảm ơn./.

Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc góp ý vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.

Có thể bạn quan tâm:

• Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thương Mại
• Chấm Dứt Hợp Đồng Trước Thời Hạn Đúng Luật?
• Chủ Nhà Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà