Các giao dịch về nhà ở bao gồm mua bán, cho thuê nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Mỗi loại giao dịch có những đặc thù khác nhau đi kèm với các quy định điều chỉnh khác nhau, đặc biệt là chuyển nhượng nhà ở thương mại dành cho doanh nghiệp. Chuyên tư vấn luật xin gửi đến quý bạn đọc về các lưu ý về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại dành cho doanh nghiệp.
Mỗi loại giao dịch về nhà ở có những đặc thù khác nhau
Mục Lục
Điều kiện đối với doanh nghiệp khi tham gia giao dịch về nhà ở thương mại
Doanh nghiệp khi tham gia vào giao dịch về nhà ở thương mại thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014.
>>> Xem thêm: Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở nhưng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.
- Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó;
- Trường hợp bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
>>> Xem thêm: Quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, các bên phải đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật
Những lưu ý quan trọng trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại
Quy định chi tiết và rõ ràng đối tượng hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là nhà ở thương mại, được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích, giới hạn về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán đang phải tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành, đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án.
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định lựa chọn nhưng phải đảm bảo phù hợp được quy định tại Điều 24 Luật Nhà ở 2014.
Quy định rõ về số tiền phải thanh toán, thời hạn thanh toán, cách thức thanh toán và điều khoản thay đổi phương thức thanh toán
Thông thường đây là điều khoản mà các bên sẽ quy định tương đối rõ ràng và đầy đủ trong hợp đồng thương mại. Nhưng không nêu rõ đã bao gồm thuế, phí, chi phí phát sinh có liên quan hay chưa (như chi phí đi lại); quy định thanh toán chuyển khoản ngân hàng nhưng không nêu thông tin tài khoản, không quy định bên nào sẽ chịu phí ngân hàng…
Thỏa thuận điều khoản giải quyết tranh chấp phù hợp
Một số lỗi thường gặp có thể kể đến như: các bên thỏa thuận thẩm quyền tài phán ở nước ngoài, không thuận tiện cho bên Việt Nam khởi kiện, các bên thỏa thuận lựa chọn trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp nhưng không nêu tên Trung tâm trọng tài hoặc nêu sai tên Trung tâm trọng tài…
Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, có trụ sở hoặc do các bên có quyền tự thỏa thuận với nhau chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, có trụ sở căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 có thẩm quyết giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại.
Thẩm quyền ký kết hợp đồng của các bên
Đây là yêu cầu rất quan trọng bởi lẽ theo quy định của Điều 142 Bộ suật Dân sự 2015, nếu hợp đồng thương mại được ký kết bởi người không có thẩm quyền đại diện theo quy định, hợp đồng này sẽ không phát sinh hiệu lực đối với cá nhân, tổ chức được đại diện.
Khi ký kết hợp đồng cần phải đảm bảo đúng người có thẩm quyền đại diện theo quy định
>>> Xem thêm: Hướng giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại
Nội dung và hình thức
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của doanh nghiệp và địa chỉ của các bên.
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở.
- Mô tả đặc điểm của nhà ở thương mại được giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
- Thời hạn và phương thức thanh toán.
- Thời hạn giao nhận nhà ở.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Các thỏa thuận khác.
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, doanh nghiệp thì phải có đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của thông tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản:
- 03 bản để giao cho bên chủ đầu tư lưu.
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế.
- 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu.
- 01 bản bên chứng nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
Vấn đề công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có một bên là doanh nghiệp thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực thì phải có thêm 01 bản hợp đồng để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Các bên tự thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Trên đây là bài viết tư vấn về Lưu ý về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại cho doanh nghiệp. Nếu quý bạn đọc còn bất kỳ thắc mắc hoặc cần tư vấn thêm về luật dân sự xin vui lòng liên hệ HOTLINE 1900.63.63.87 để được TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG tư vấn. Xin cảm ơn.
