Lưu ý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư năm 2026

Lưu ý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư là nội dung người mua nhà cần đặc biệt quan tâm trong bối cảnh pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua. Thực tế cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh do người mua thiếu thông tin pháp lý hoặc không rà soát kỹ hợp đồng trước khi ký kết. Bằng bài viết này, Chuyên tư vấn luật phân tích các lưu ý pháp lý quan trọng giúp người mua phòng ngừa rủi ro và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Kiểm tra tính pháp lý dự án và thông tin chủ đầu tư

Một trong những lưu ý quan trọng hàng đầu khi ký hợp đồng mua nhà chung cư là việc kiểm tra đầy đủ tính pháp lý của dự án và tư cách pháp lý của chủ đầu tư.

Trước khi giao kết hợp đồng, người mua cần xác minh dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có), có quyền sử dụng đất hợp pháp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không đang trong tình trạng tranh chấp. Trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, việc tìm hiểu năng lực tài chính, tư cách pháp lý và lịch sử triển khai các dự án trước đây của chủ đầu tư là cơ sở quan trọng để đánh giá mức độ an toàn của giao dịch.

Trên thực tế, trong bối cảnh năm 2025 cơ quan quản lý nhà nước tăng cường kiểm soát và siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư, việc thiếu một trong các điều kiện pháp lý nêu trên có thể dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu hoặc người mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Kiểm tra mẫu hợp đồng – tránh điều khoản bất lợi

Sau khi bảo đảm tính pháp lý của dự án, người mua cần đặc biệt chú trọng đến việc kiểm tra nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư soạn thảo. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở phải đảm bảo thực hiện theo mẫu số 01 thuộc Phụ lục 1 đính kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Người mua cần đặc biệt rà soát:

• Điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại;
• Quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
• Các điều khoản giới hạn hoặc loại trừ trách nhiệm của chủ đầu tư;
• Cơ chế xử lý khi chậm bàn giao nhà, chậm cấp sổ hồng.

Trên thực tế, người mua không nên ký hợp đồng có các điều khoản mang tính áp đặt như việc bên mua mặc nhiên chấp nhận mọi thay đổi thiết kế hoặc cho phép chủ đầu tư gia hạn vô thời hạn thời điểm bàn giao. Bởi những thỏa thuận này làm mất cân bằng quyền lợi và có thể gây những tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn đối với người mua.

>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư và những điều cần biết

Giá bán, thuế, phí và các khoản phải trả

Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần xác định rõ giá bán là giá cuối cùng, đã bao gồm hay chưa các khoản thu bắt buộc. Việc không làm rõ nội dung này dễ dẫn đến phát sinh chi phí ngoài dự kiến sau khi ký hợp đồng.

Trước hết là thuế giá trị gia tăng (VAT). Giá bán căn hộ có thể được công bố đã bao gồm hoặc chưa bao gồm VAT. Nếu hợp đồng không quy định rõ, người mua có thể bị yêu cầu nộp bổ sung 10% VAT khi nhận nhà hoặc thanh toán đợt cuối.

Tiếp theo là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thông thường bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này dùng để bảo trì các hạng mục chung như thang máy, hành lang, hệ thống kỹ thuật. Hợp đồng cần nêu rõ mức thu, thời điểm thu và trách nhiệm quản lý, bàn giao quỹ bảo trì theo quy định.

Người mua cũng cần lưu ý phí quản lý vận hành ban đầu. Một số chủ đầu tư yêu cầu đóng trước phí quản lý trong một khoảng thời gian nhất định. Cần làm rõ mức phí tính theo m², thời gian áp dụng và cơ chế điều chỉnh về sau.

Ngoài ra, chi phí làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cần được thỏa thuận rõ là do bên nào chịu, mức phí bao nhiêu và thời điểm thu.

Tất cả các khoản thu phải được liệt kê cụ thể trong hợp đồng mua bán. Người mua không nên chấp nhận thỏa thuận miệng hoặc phụ lục mơ hồ, vì rất khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Tiến độ thanh toán – giới hạn thu tiền

Đối với việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai thì tiến độ thành toán phải đảm bảo theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể tiến độ thanh toán được chia nhiều lần và đảm bảo như sau:

• Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.
• Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận.

Để hạn chế rủi ro, người mua nên đối chiếu tiến độ thi công thực tế tại công trường với tiến độ ghi trong hợp đồng trước mỗi lần thanh toán. Trường hợp dự án chậm tiến độ, người mua cần cân nhắc việc tạm dừng thanh toán, yêu cầu điều chỉnh lịch thanh toán hoặc áp dụng chế tài theo hợp đồng, tránh tình trạng “đóng tiền trước – nhận nhà sau nhiều năm”.

Thời hạn bàn giao và tiêu chuẩn căn hộ

Thời hạn bàn giao và tiêu chuẩn căn hộ là những nội dung cốt lõi cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Hợp đồng phải xác định cụ thể:

• Thời điểm bàn giao nhà theo ngày, tháng, năm để làm căn cứ xác định trách nhiệm và chế tài trong trường hợp chậm bàn giao.
• Tiêu chuẩn hoàn thiện căn hộ cần được mô tả chi tiết, bao gồm vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt, chất lượng hoàn thiện và diện tích sử dụng thực tế của căn hộ.
• Việc bàn giao căn hộ phải được thực hiện theo đúng quy trình nghiệm thu, có lập biên bản bàn giao làm căn cứ pháp lý ghi nhận tình trạng nhà ở tại thời điểm nhận bàn giao.

Lưu ý: Diện tích căn hộ chung cư phải được xác định theo diện tích thông thủy, không tính theo tim tường, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng)

Nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua là nội dung quan trọng nhưng thường bị bỏ qua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đây là trách nhiệm bắt buộc mà chủ đầu tư phải thực hiện theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hợp đồng cần quy định rõ thời hạn cụ thể mà chủ đầu tư phải hoàn tất việc nộp hồ sơ và phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để cấp sổ hồng cho người mua. Trường hợp chậm thực hiện, hợp đồng cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, bao gồm nghĩa vụ phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các chế tài khác theo thỏa thuận. Ngoài ra, trong trường hợp các bên thỏa thuận để người mua tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư vẫn có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đúng thời hạn.

Việc yêu cầu ghi nhận rõ thời hạn tối đa và chế tài cụ thể khi vi phạm là cơ sở pháp lý quan trọng để người mua bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Quyền sở hữu chung – riêng và quản lý vận hành

Việc xác định rõ quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng trong nhà chung cư là yếu tố quan trọng nhằm phòng ngừa các tranh chấp phát sinh sau khi nhà ở được đưa vào sử dụng.

Hợp đồng mua bán căn hộ cần ghi nhận cụ thể phần sở hữu riêng của căn hộ, phần sở hữu chung của nhà chung cư như hành lang, thang máy, tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các không gian phục vụ sinh hoạt chung. Đồng thời, cần làm rõ quyền sử dụng chỗ để xe ô tô, xe máy, bao gồm hình thức sở hữu hoặc quyền sử dụng, phạm vi và nguyên tắc phân bổ.

Bên cạnh đó, hợp đồng cũng nên xác định đơn vị quản lý vận hành, thời điểm chuyển giao quyền quản lý và mức phí quản lý dự kiến để người mua có cơ sở cân nhắc trước khi ký kết. Việc không quy định rõ các nội dung này dễ dẫn đến các tranh chấp phổ biến liên quan đến tầng hầm, mái nhà hoặc phòng sinh hoạt cộng đồng – những vấn đề đã và đang là điểm nóng tại nhiều dự án chung cư.

Phương thức giải quyết tranh chấp

Để tránh việc chủ đầu tư dùng vị thế áp đặt, điều khoản về giải quyết tranh chấp cần được xây dựng dựa trên sự đồng thuận.

Theo đó, hợp đồng nên ưu tiên cơ chế thương lượng, hòa giải để các bên tự giải quyết tranh chấp trên tinh thần thiện chí trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, các bên cần xác định rõ lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài, đồng thời quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết và luật áp dụng.

Người mua không nên chấp nhận các điều khoản chỉ trao quyền lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp cho chủ đầu tư, bởi các điều khoản này tiềm ẩn nguy cơ xâm phạm quyền lựa chọn và quyền bảo vệ lợi ích hợp pháp của bên mua khi phát sinh tranh chấp.

Luật sư tư vấn giao kết hợp đồng mua nhà chung cư

Chuyên tư vấn luật hỗ trợ người mua bảo đảm an toàn pháp lý khi ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

• Rà soát tính pháp lý của dự án và điều kiện được phép bán căn hộ;
• Phân tích, đánh giá toàn bộ nội dung hợp đồng mua bán, phát hiện điều khoản bất lợi, trái luật hoặc thiếu minh bạch;
• Tư vấn chỉnh sửa các điều khoản hợp đồng bao gồm và không giới hạn giá bán, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, nghĩa vụ cấp sổ hồng và chế tài vi phạm;
• Hỗ trợ đàm phán với chủ đầu tư để bảo đảm cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa các bên;
• Tư vấn phương án xử lý an toàn khi mua nhà hình thành trong tương lai.
• Tư vấn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Câu hỏi thường gặp khi ký hợp đồng mua nhà chung cư

Vì sao người mua cần đặc biệt lưu ý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư năm 2026?

Năm 2025, hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản tiếp tục được hoàn thiện theo hướng tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua nhưng cũng siết chặt điều kiện pháp lý dự án. Trên thực tế, nhiều tranh chấp vẫn phát sinh do người mua chủ quan, không rà soát kỹ hợp đồng hoặc tin tưởng tuyệt đối vào chủ đầu tư. Các rủi ro thường gặp gồm chậm bàn giao nhà, thay đổi thiết kế, phát sinh chi phí ngoài hợp đồng hoặc chậm cấp sổ hồng. Việc nắm rõ các lưu ý pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư là cơ sở quan trọng giúp người mua phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp ngay từ đầu.

Vì sao cần tìm hiểu tư cách pháp lý và năng lực của chủ đầu tư?

Tư cách pháp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư phản ánh khả năng triển khai, hoàn thành dự án đúng tiến độ và đúng cam kết. Người mua nên tìm hiểu lịch sử thực hiện các dự án trước đây, tình trạng tài chính, uy tín trên thị trường và các tranh chấp đã phát sinh (nếu có). Thực tế cho thấy nhiều dự án chậm tiến độ hoặc “đắp chiếu” do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính. Việc đánh giá kỹ chủ đầu tư giúp người mua giảm thiểu rủi ro và tránh rơi vào tình trạng đã đóng tiền nhưng không nhận được nhà đúng hạn.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân theo mẫu nào?

Theo quy định hiện hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Đây là hợp đồng theo mẫu nhằm bảo đảm sự cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Người mua cần đối chiếu nội dung hợp đồng thực tế với mẫu chuẩn để phát hiện các điều khoản bị sửa đổi theo hướng bất lợi hoặc trái pháp luật. Những điều khoản trái mẫu, trái luật có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp, nhưng việc xử lý sẽ mất nhiều thời gian và chi phí.

>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà đất: Những điều khoản quan trọng

Tiến độ thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai bị giới hạn như thế nào?

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50%. Quy định này nhằm bảo vệ người mua, tránh rủi ro đóng tiền quá nhiều khi dự án chưa hoàn thành.

Khi người mua chưa được cấp sổ hồng, chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu tiền?

Pháp luật quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Phần còn lại chỉ được thanh toán khi sổ hồng đã được cấp. Đây là cơ chế quan trọng để bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn tất thủ tục pháp lý cho người mua. Chi tiết xem tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Chủ đầu tư có nghĩa vụ làm sổ hồng cho người mua không?

Căn cứ khoản 3 Điều 17 LKDBĐS, quy định chủ đầu tư trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Do đó, trong hợp đồng mua bán căn hộ cần quy định rõ thời hạn thực hiện, trách nhiệm của chủ đầu tư và chế tài xử lý khi chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, nhằm bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp và hạn chế rủi ro tranh chấp cho người mua.

Người mua có nên tự ký hợp đồng mà không nhờ tư vấn pháp lý không?

Người mua có quyền tự ký hợp đồng mua nhà chung cư mà không bắt buộc phải nhờ tư vấn pháp lý. Tuy nhiên, trên thực tế, việc tự ký hợp đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro do hợp đồng mua bán căn hộ thường là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, chứa nhiều điều khoản có lợi cho bên bán.

Người mua nếu không có kiến thức pháp lý chuyên sâu dễ bỏ sót các quy định bất lợi về phạt vi phạm, chậm bàn giao nhà, chậm cấp sổ hồng hoặc phát sinh chi phí ngoài hợp đồng. Khi tranh chấp xảy ra, việc bảo vệ quyền lợi sẽ gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, việc nhờ luật sư tư vấn trước khi ký hợp đồng là cần thiết để rà soát điều khoản, kiểm tra pháp lý dự án và hạn chế rủi ro lâu dài.

Kết luận

Việc ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là cam kết pháp lý dài hạn đối với tài sản có giá trị lớn, đòi hỏi người mua phải rà soát kỹ hồ sơ pháp lý dự án, nội dung hợp đồng và các nghĩa vụ tài chính, tránh tâm lý vội vàng hoặc tin tưởng một chiều vào chủ đầu tư. Để được hỗ trợ pháp lý kịp thời, vui lòng liên hệ Chuyên tư vấn luật – Hotline: 1900636387.