Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất

Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất là vấn đề được nhiều cá nhân, tổ chức đặc biệt quan tâm hiện nay. Các bên cần nắm rõ phương thức giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình. Tranh chấp có thể phát sinh từ điều khoản hợp đồng, quá trình thực hiện hoặc từ chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Việc áp dụng đúng cách thức giải quyết giúp giảm thiểu thiệt hại và giữ vững mối quan hệ hợp tác lâu dài. Bài viết này Chuyên tư vấn luật sẽ phân tích rõ nội dung này cho quý khách.

Thương lượng, hòa giải

Thương lượng là việc các bên đưa ra ý kiến để cùng trao đổi, thỏa thuận giải quyết tranh chấp. Kết quả giải quyết tranh chấp bằng phương thức này phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí các bên.

Hòa giải tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất là phương thức giải quyết có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian khi các bên tiến hành thương lượng giải quyết. Bên thứ ba được các bên lựa chọn giải quyết tranh chấp này có thể là:

• Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Hòa giải viên.
• Luật sư, người có uy tín …

Bên thứ ba này được các bên cùng thống nhất lựa chọn làm trung gian giải quyết. Bên thứ ba tham gia với tinh thần khách quan, đề xuất hỗ trợ các bên xây dựng phương án giải quyết.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất bằng thương lượng, hòa giải sẽ giúp các bên:

• Chủ động và linh hoạt trong việc quyết phương án giải quyết.
• Giúp các bên giữ mối quan hệ hợp tác.
• Tiết kiệm thời gian, chi phí so với phương thức giải quyết bằng tòa án.

Tuy nhiên, các phương thức này có một số nhược điểm:

• Sự thỏa thuận, hòa giải trong trường hợp này không có giá trị rằng buộc thi hành.
• Phụ thuộc hoàn toàn vào sự tự nguyện thực hiện của các bên.
• Một số bên lợi dung việc thương lượng hòa giải để kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ.

Vì vậy, khi lựa chọn phương thức này các bên cân nhắc tính phù hợp với tranh chấp.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền

Các bên tranh chấp trong hợp đồng thuê khoán đất có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết.

Thẩm quyền tòa án

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (viết tắt BLTTDS). Căn cứ Điều 35 BLTTDS (sửa đổi 2025) thì Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. Căn cứ khoản 1 Điều 39 BLTTDS thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. Từ các căn cứ trên xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán là Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú.

>> Xem thêm: Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất 

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo Điều 189 BLTTDS. Hồ sơ khởi kiện gồm hai phần chính bao gồm:

Thứ nhất, Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP. Trong đơn khởi kiện lưu ý thể hiện rõ thông tin của người bị kiện bao gồm họ tên, số căn cước công dân, địa chỉ cư trú. Thông tin này là căn cứ quan trọng để tòa án xem xét thẩm quyền giải quyết. Đồng thời, người khởi kiện nêu rõ yêu cầu khởi kiện để Tòa án xem xét giải quyết.

Thứ hai, tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện. Đối với tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất các tài liệu cần cung cấp khi khởi kiện:

• Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện.
• Hợp đồng thuê khoán đất và các phụ lục (nếu có).
• Hóa dơn, biên nhận, thông tin chuyển khoản tiền thuê đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.

Án phí – thụ lý vụ án

Án phí sơ thẩm – thụ lý sơ thẩm

Căn cứ Điều 146 BLTTDS người khởi kiện phải đóng tạm ứng án phí cho yêu cầu của mình. Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 thì tạm ứng án phí có 2 loại: tạm ứng án phí có giá ngạch và không có giá ngạch. Tạm ứng án phí có giá ngạch là tạm ứng án phí trong vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể. Tạm ứng án phí không có giá ngạch là tạm ứng án phí trong vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Đối với tranh chấp hợp đồng thuê khoán thì áp dụng mức tạm ứng án phí có giá ngạch trong dân sự.

Tòa án sẽ tính tạm ứng án phí và thông báo cho người khởi kiện, trừ trường hợp được miễn tạm ứng án phí. Người khởi kiện có 7 ngày kể từ ngày nhận thông báo để nộp lại biên lai tạm ứng cho Tòa. Sau khi nhận biên lai nộp tạm ứng, Tòa án tiến hành thụ lý vụ án. Thông báo thụ lý sẽ được gửi cho các đương sự.

Án phí vụ án tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất có 2 loại: án phí sơ thẩm và án phí phúc thẩm.

Căn cứ Điều 147 BLTTDS đương sự phải chịu án phí sơ thẩm đối với yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Mức án phí cụ thể được Tòa án ghi nhận trong bản án.

Án phí phúc thẩm

Căn cứ Điều 148 BLTTDS án phí phúc thẩm như sau:

• Đương sự kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm, nếu Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo.
• Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo thì đương sự kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm. Tòa án xác định lại nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm.
• Trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm thì đương sự kháng cáo không phải chịu án phí. Nghĩa vụ chịu án phí được xác định lại khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Người được miễn tạm ứng, án phí phải có đơn xin miễn nộp tòa.

Thời hạn giải quyết

Căn cứ Điều 17 BLTTDS thì giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất sẽ đảm bảo 2 cấp xét xử là sơ thẩm và phúc thẩm. Thời gian giải quyết vụ án kể từ ngày thụ lý của 2 cấp sẽ khác nhau.

• Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm theo Điều 203 BLTTDS là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Thời hạn được gia hạn nhưng không quá 2 tháng.
• Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm theo Điều 286 BLTTDS là 2 tháng kể từ ngày thụ lý phúc thẩm.

Về thời gian mở phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm được quy định tương tự nhau. Trong thời hạn 1 tháng kể từ ngày ra quyết định đưa vụ án ra xét xử thì Tòa án mở phiên tòa. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 2 tháng.

Căn cứ giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất

Tính hiệu lực của hợp đồng

Nguyên tắc cơ bản khi xem xét hợp đồng là xem xét tính hiệu lực của hợp đồng. Tính hiệu lực của hợp đồng thể hiện qua các phương diện:

• Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng. Sự tự nguyên của các bên trong giao kết hợp đồng. Cụ thể xem xét bên bán có phải chủ sử dụng hợp pháp đất và bên thuê có quyền thuê đất theo quy định hay không.
• Đối tượng giao kết hợp đồng. Đất cho thuê phải đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch theo pháp luật đất đai.
• Mục đích và nội dung hợp đồng thuê khoán đất. Mục đích và nội dung giao kết không vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Mục đích cho thuê khoán phải đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích sử dụng đất được cấp.

Nội dung này căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu hợp đồng không đảm bảo tính chất nêu trên thì có thể vô hiệu. Ngoài quy định này, khi xem xét tính hiệu lực của hợp đồng, Tòa án còn xem xét các quy định từ điều 123 đến 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Quá trình thực hiện các nội dung trong hợp đồng

Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất, Tòa án sẽ xem xét kỹ lưỡng việc thực hiện hợp đồng của các bên. Tòa sẽ phân tích các vấn đề:

• Thời hạn thuê khoán có được tuân thủ đúng như cam kết hay không.
• Giá thuê và phương thức thanh toán có được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn không.
• Biên bản bàn giao đất có xác lập ranh giới rõ ràng, thể hiện hiện trạng tài sản trên đất tại thời điểm bàn giao không.
• Quá trình bên thuê khai thác, sử dụng đất có phù hợp với mục đích đã thỏa thuận và các điều khoản hợp đồng hay không cũng sẽ được đối chiếu.
• Việc hợp đồng có được gia hạn, chấm dứt đúng quy trình và có văn bản rõ ràng hay không.
• …

Tất cả những nội dung này sẽ được Tòa án so sánh với tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp để xác định quyền, nghĩa vụ của từng bên và làm rõ bên nào có hành vi vi phạm.

>> Xem thêm:  Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng 

Tòa án có thể xác định quá trình tạo lập quyền đối với phần đất cho thuê khoán, hiện trạng đất tại thời điểm tranh chấp

Tòa án có thể tiến hành các biện pháp kỹ thuật để xác minh hiện trạng thực tế của phần đất tranh chấp. Các hoạt động tòa án có thể thực hiện:

• Yêu cầu đo vẽ, áp ranh giới để xác định chính xác vị trí, diện tích đất có tranh chấp.
• Khảo sát hiện trạng đất tại thời điểm xét xử.
• Xác định giá trị quyền sử dụng đất để làm căn cứ đánh giá mức thiệt hại hoặc yêu cầu bồi thường nếu có phát sinh.
• Quá trình tạo lập quyền sử dụng đất của bên cho thuê cũng sẽ được làm rõ. Bao gồm nguồn gốc đất, tính pháp lý của quyền sử dụng, cũng như việc có hay không tồn tại các tranh chấp trước đó.

Những yếu tố này có ý nghĩa quyết định trong việc xác định tính hợp pháp, hiệu lực của hợp đồng thuê khoán đất. Đây cũng là cơ sở để giải quyết các yêu cầu bồi thường, khôi phục quyền lợi cho bên bị thiệt hại.

Câu hỏi liên quan tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất

Hợp đồng thuê khoán đất là gì? Hợp đồng này viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Căn cứ Điều 483 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao đất cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê. Hợp đồng thuê khoán đất không bắt buộc phải lập văn bản đánh máy. Vì vậy, hợp đồng viết tay nếu đáp ứng Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì vẫn phát sinh hiệu lực.

Tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất có bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện?

Tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất là tranh chấp dân sự. Vì vậy không bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, các bên tranh chấp có quyền lựa chọn giải quyết tranh chấp bằng hòa giải.

Bên thuê không trả tiền thuê đất thì có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng được không?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải được thông báo trước cho bên thuê.

Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê đất của hộ gia đình thì kiện ai?

Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng do hộ gia đình ký mà không ghi rõ người đại diện thì có thể khởi kiện toàn bộ thành viên hộ, trừ khi có thỏa thuận người đại diện hoặc người ký hợp đồng rõ ràng.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất

Chuyên tư vấn luật cung cấp dịch vụ pháp lý:

• Tư vấn quy định thuê khoán đất.
• Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất.
• Tư vấn phương án hòa giải tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất.
• Soạn thảo văn bản, đơn khởi kiện, ý kiến …. giải quyết tranh chấp.
• Tư vấn nghĩa vụ tạm ứng án phí, chi phí tố tụng, án phí khi giải quyết tranh chấp tại tòa.
• Đại diện tham gia tố tụng tại tòa án.
• Luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương sự trong vụ án.

Tranh chấp hợp đồng thuê khoán đất cần được giải quyết theo đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp. Các bên nên ưu tiên thương lượng, hòa giải trước khi khởi kiện ra Tòa để tiết kiệm thời gian và chi phí. Trường hợp phải khởi kiện, cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, rõ ràng và đúng quy trình để được Tòa án thụ lý nhanh chóng. Nếu gặp khó khăn, hãy liên hệ luật sư để được tư vấn hợp đồng để đưa ra phương án giải quyết phù hợp. Hotline 1900636387 của Chuyên tư vấn luật sẽ hỗ trợ pháp lý chi tiết cho quý khách.