Tranh chấp hợp đồng đặt cọc do bên mua không tách sổ được là một trong những tranh chấp xảy ra phổ biến nay. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các bên cần có hướng giải quyết hợp lý. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ trình bày rõ các hướng để giải quyết tranh chấp trên sao cho đúng luật.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

quy dinh cua phap luat ve quyen cua nguoi su dung dat
Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hợp đồng đặt cọc có thể dẫn đến được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

  • Có Giấy chứng nhận;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Giải quyết tranh chấp khi đã đặt cọc nhưng không tách được sổ

Tranh chấp hợp đồng là sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến giữa các bên tham gia quan hệ hợp đồng liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.

Khi không thể tách được sổ có thể phát sinh tranh chấp giữa các bên. Việc giải quyết có thể được thực hiện theo các cách sau:

  • Tự thương lượng, hòa giải với nhau để giải quyết tài sản đặt cọc hoặc tiếp tục tiến hành thủ tục mua đất chưa tách sổ. Tuy nhiên, trường hợp này sẽ gặp “những rủi ro khi mua đất sổ chung”, dễ phát sinh ra tranh chấp nên người mua cần lưu ý khi mua đất chưa tách sổ.
  • Khởi kiện tại Tòa án.
Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất tại Tòa án
Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất tại Tòa án

TÒA ÁN NHÂN DÂN có thẩm quyền giải quyết hầu hết các tranh chấp, việc xác định thẩm quyền được thực hiện như sau:

  • Xác định thẩm quyền theo vụ việc: đây là tranh chấp hợp đồng dân sự theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
  • Thẩm quyền được xác định theo cấp xét xử: Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân cấp tỉnh có thẩn quyền giải quyết theo quy định tại Điều 35, Điều 36 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
  • Thẩm quyền theo lãnh thổ: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc.
  • Thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn: Nguyên đơn có quyền được lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng về dân sự trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Sau khi xác định đúng thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Tòa án có thẩm quyền sẽ nhận đơn khởi kiện, tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Nếu xét thấy vụ án thuộc đúng thẩm quyền thì Thẩm phán thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án, đồng thời Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản đến các đương sự và cơ quan, tổ chức có liên về việc đã thụ lý vụ án.

Hệ quả pháp lý khi phát sinh tranh chấp

Như đã phân tích ở trên khi một trong các bên vi phạm thỏa thuận của hợp đồng thì số tiền cọc sẽ được xử lý hoặc trả lại cho bên đặt cọc hoặc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để đảm bảo cho việc thực hiên hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải có nghĩa vụ hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

Trong trường hợp nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Trên đây là những phân tích của chúng tôi xoay quanh vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng. Quý bạn đọc hãy liên hệ luật sư tư vấn qua hotline 1900 63 63 87 để được giải đáp chi tiết các thắc mắc liên quan đến bài viết trên hoặc các vấn đề pháp lý mà bạn đang gặp phải. Trân trọng.

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.

Có thể bạn quan tâm:

Scores: 4.9 (20 votes)

  Hotline: 1900.63.63.87