Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Thường khi ký hợp đồng thuê nhà với nhau thì thường có mức phạt vi phạm kèm theo trong hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp cố tình vi phạm hợp đồng đã ký. Sau đây, là bài viết xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà.

Việc xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà
Quy định xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà ở được viết như thế nào?

Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

  • Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
  • Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
  • Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
  • Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Cam kết của các bên;
  • Các thỏa thuận khác;
  • Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
  • Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
  • Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng thuê nhà ở
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở

Có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng không?

Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; …; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.

Theo quy định này thì hợp đồng thuê nhà sẽ không bắt buộc phải công chứng nữa. Do đó, hợp đồng thuê nhà nếu như không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật và hợp đồng không bị vô hiệu. Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho các bên, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra.

Khởi kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Hợp đồng thuê nhà là quan hệ dân sự chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự 2015, luật nhà ở 2014. Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải tuy nhiên nếu hòa giải không thành công thì các bên có thể khởi kiện tại Tòa án theo quy định.

Căn cứ Điều 35 và Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thì bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu Tòa án cấp Huyện nơi bên thuê nhà cư trú, làm việc để khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu đương sự ở nước ngoài hoặc tài sản tranh chấp ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan ở nước ngoài thì đương sự phải yêu cầu Tòa án cấp Tỉnh nơi bị đơn cư trú, làm việc để khởi kiện.

Khởi kiện bên vi phạm hợp đồng thuê nhà
Thủ tục khởi kiện khi có vi phạm hợp đồng thuê nhà

Trình tự, thủ tục khởi kiện xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà tại Tòa án được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.

Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành.

Bước 3: Nếu hòa giải không thành thì tiếp tục đưa vụ án ra xét xử. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định sơ thẩm.

Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Cần lưu ý Đơn khởi kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà cần phải đảm bảo các nội dung theo quy định tại Khoản 4 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Trên đây là nội dung tư vấn về “Xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà”. Các cá nhân, tổ chức đang có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà cũng như các tranh chấp hợp đồng khác xin vui lòng liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng để được hỗ trợ tốt nhất.

  Hotline: 1900.63.63.87