Khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất nền dự án đã trở nên khá phổ biến hiện nay. Đây là việc khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, chủ đầu tư vẫn đang còn trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng. Bài viết này chúng tôi sẽ hướng dẫn các bước để khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất nền dự án.
Mục Lục
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
Căn cư theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ – CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, đất nền dự án phải đáp ứng được các điều kiện:
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;
- Chủ đầu tư dự án phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ – CP.
- Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất nền dự án
Căn cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đối với tranh chấp HỢP ĐÔNG MUA BÁN ĐÁT NỀN DỰ ÁN thì đối tượng tranh chấp ở đây là hợp đồng. Vậy nên, thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án:
- Nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân.
- Nơi bị đơn có trụ sở nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức.
- Hoặc nguyên đơn có thể lựa chọn tòa án giải quyết.
Cơ sở pháp lý: Điều 39, Khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi bổ sun 2019, 2020)
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất nền dự án
Đơn khởi kiện
Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc nhờ người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án. Và họ phải làm đơn khởi kiện theo mẫu Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, đơn khởi kiện đáp ứng được các nội dung chính sau:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
- Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì phải ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện.
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
- Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
- Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Cơ sở pháp lý: khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án
Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Sau khi nhận được đơn khởi kiện, trong thời hạn 3 ngày thì Chánh án tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và trong vòng 5 này kể từ khi nhận phân công thì thẩm phán sẽ đưa ra một trong các quyết định:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hoặc thuộc các trường hợp liệt kê tại Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự.
Xem xét và xử lý vụ án
- Sau khi xem xét, nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền Tòa án thì Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí và họ phải nộp trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận được thông báo.
- Tòa án sẽ xử lý vụ án, quyết định đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm.
- Mở phiên tòa phúc thẩm (nếu có).
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về hướng dẫn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất nền dự án. Nếu còn thắc mắc hoặc cần tư vấn các vấn đề liên quan đến hợp đồng, đất đai các bạn có thể liên hệ HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ.
