Giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là quá trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phân xử khi giữa các bên tham gia hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phát sinh mâu thuẫn, vi phạm hoặc không thống nhất về quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bài viết này chuyên tư vấn luật sẽ phân tích chi tiết các phương thức xử lý hiệu quả, từ thương lượng đến khởi kiện, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

Xác định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý, cần bảo đảm đầy đủ các điều kiện về đối tượng, hình thức, chủ thể và thủ tục đăng ký theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Điều kiện về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất góp vốn phải đảm bảo điều kiện được tham gia giao dịch theo quy định Điều 45 Luật Đất đai 2024. Các điều kiện về quyền sử dụng đất bao gồm:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.
• Không đang tranh chấp.
• Không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Khi đảm bảo các điều kiện nêu trên thì quyền sử dụng đất mới có thể trở thành tài sản góp vốn.

Điều kiện về hình thức của hợp đồng

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, về nguyên tắc hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải được công chứng, chứng thực. Đối với một trong các bên giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng góp vốn thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Điều kiện về đăng ký biến động đất đai

Căn cứ khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hoàn tất hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Việc đăng ký này nhằm cập nhật tên bên nhận góp vốn thành người sử dụng đất hợp pháp. Trường hợp không đăng ký biến động trong thời hạn nêu trên thì người sử dụng đất có thể bị phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Việc góp vốn quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực khi kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều kiện về sự đồng ý của chủ thể có quyền chung đối với quyền sử dụng đất

Khi góp vốn, các bên cần xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp là tài sản chung thì cần đảm bảo sự đồng ý của toàn bộ chủ thể có quyền sử dụng:

Nếu là tài sản chung vợ chồng: Căn cứ Điều 35, 37 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì việc góp vốn phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Nếu tài sản của hộ gia đình: Người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chỉ được thực hiện việc góp vốn khi có văn bản đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Thương lượng giải quyết tranh chấp góp vốn quyền sử dụng đất

Trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền, các bên nên ưu tiên thương lượng nội bộ để giải quyết tranh chấp. Đây là bước đầu tiên thể hiện thiện chí hợp tác, giúp các bên làm rõ nguyên nhân mâu thuẫn và tìm hướng khắc phục trên cơ sở thỏa thuận.

Việc thương lượng nội bộ không chỉ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí tố tụng, mà còn bảo vệ bí mật kinh doanh, uy tín của doanh nghiệp, và duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài. Các bên có thể tiến hành thương lượng trực tiếp hoặc thông qua đại diện ủy quyền, lập biên bản làm việc hoặc biên bản ghi nhớ kết quả thương lượng để ghi nhận nội dung đã thống nhất hoặc những vấn đề còn tồn tại.

Trong trường hợp thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể chuyển sang hòa giải cơ sở hoặc khởi kiện tại Tòa án tùy theo tính chất tranh chấp và quy định pháp luật hiện hành. Việc đã có biên bản thương lượng thể hiện thiện chí của đương sự, là chứng cứ quan trọng khi Tòa án xem xét quá trình giải quyết vụ án.

Hòa giải tranh chấp góp vốn quyền sử dụng đất

Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, việc hòa giải được thực hiện tùy theo tính chất của tranh chấp.

Theo quy định Điều 223 Luật Đất đai 2024, chỉ những tranh chấp về quyền sử dụng đất tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất mới bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án. Nếu chưa tiến hành hòa giải mà nộp đơn khởi kiện, Tòa án có thể trả lại đơn theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Đối với tranh chấp phát sinh từ hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như tranh chấp về điều khoản hợp đồng, nghĩa vụ góp vốn, phân chia lợi nhuận hoặc hiệu lực của hợp đồng, thì không thuộc trường hợp bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã. Các bên có thể khởi kiện trực tiếp ra Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Tuy nhiên, việc hòa giải, thương lượng tại cơ sở vẫn được khuyến khích thực hiện nhằm giúp các bên giải quyết mâu thuẫn nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì quan hệ hợp tác.

=>> Xem thêm: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã: Có bắt buộc? Thủ tục?

Khởi kiện tranh chấp góp vốn quyền sử dụng đất

Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Về thời hiệu khởi kiện: Căn cứ  Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Về thẩm quyền giải quyết: Căn cứ  Điều 26, 35 và 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 tranh chấp hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú. Ngoài ra, Tòa án nhân dân khu vực nơi hợp đồng được thực hiện cũng có thẩm quyền giải quyết theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Về thành phần hồ sơ khởi kiện: Người khởi kiện cần chuẩn bị Đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm chứng minh các yêu cầu khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ -HĐTP.  Điểm đặc trưng của tài liệu đính kèm đối với tranh chấp này cần có hợp đồng góp, tài liệu chứng minh sự kiện giao dịch góp vốn này.

Về thủ tục giải quyết sơ thẩm: Thủ tục giải tranh chấp góp vốn quyền sử dụng đất được giải quyết theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Chi tiết vui lòng tham khảo: Hướng xử lý khi muốn lấy lại đất đã góp vốn vào công ty.

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp góp vốn quyền sử dụng đất

Luật sư hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Tiếp nhận và đánh giá toàn bộ hồ sơ góp vốn quyền sử dụng đất để xác định tình trạng pháp lý ban đầu.
• Kiểm tra điều kiện góp vốn và tính hợp pháp của quyền sử dụng đất dùng để góp vốn theo quy định hiện hành.
• Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn dựa trên hồ sơ và pháp luật liên quan.
• Xác định hành vi vi phạm, mức độ lỗi và hậu quả pháp lý phát sinh từ việc góp vốn quyền sử dụng đất.
• tư vấn phương án thương lượng, hòa giải nhằm giải quyết tranh chấp nhanh chóng và hạn chế chi phí tối đa.
• soạn thảo thông báo, biên bản và các văn bản cần thiết phục vụ quá trình làm việc và giải quyết tranh chấp.
• đại diện khách hàng làm việc với bên tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
• Tư vấn trình tự khởi kiện và xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp góp vốn đất.
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ, hoàn thiện hồ sơ khởi kiện và các tài liệu liên quan đến tranh chấp góp vốn.
• Tham gia tố tụng tại Tòa án, trình bày quan điểm và bảo vệ đầy đủ quyền lợi của khách hàng trong vụ án.

Các câu hỏi thường gặp liên quan tranh chấp góp vốn

Tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường phát sinh từ nguyên nhân nào?

Tranh chấp loại này thường xuất phát từ việc các bên không tuân thủ đúng thỏa thuận trong hợp đồng, đặc biệt là vấn đề góp vốn không đúng thời hạn, đất không đủ điều kiện góp, hoặc thay đổi mục đích sử dụng mà không thông báo cho bên còn lại. Một số trường hợp còn liên quan đến việc đánh giá sai giá trị quyền sử dụng đất, dẫn đến mâu thuẫn khi phân chia lợi nhuận. Ngoài ra, việc các bên không cập nhật biến động đất đai hoặc không thực hiện cam kết bằng văn bản cũng dễ dẫn đến hiểu nhầm. Khi phát sinh tranh chấp, sự thiếu minh bạch trong hồ sơ và quá trình góp vốn thường khiến việc giải quyết kéo dài và phức tạp hơn.

Nếu chỉ có hợp đồng công chứng mà chưa đăng ký biến động thì đã “Góp vốn xong” chưa?

Chỉ mới công chứng hợp đồng góp vốn thì chưa đủ kiện để việc chuyển nhượng được hoàn tất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, dù hợp đồng đã được công chứng.

Căn cứ pháp lý: Điều 503 Bộ luật dân sự 2015.

Bên góp vốn có thể rút lại quyền sử dụng đất đã góp khi doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả không?

Việc rút lại quyền sử dụng đất đã góp vốn phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn và quy định của Luật Doanh nghiệp 2020. Nếu quyền sử dụng đất đã được chuyển sang doanh nghiệp theo thủ tục đăng ký biến động thì tài sản đó thuộc sở hữu của pháp nhân, người góp vốn chỉ còn quyền nhận lại giá trị phần vốn theo Luật Doanh nghiệp 2020. Trường hợp doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ hoặc sử dụng đất sai mục đích, người góp vốn được quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng hoặc khởi kiện theo Điều 428 và 427 BLDS 2015.

Khi nào nên nhờ luật sư tham gia giải quyết tranh chấp góp vốn quyền sử dụng đất?

Khi phát sinh tranh chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, việc nhờ luật sư tham gia từ sớm là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro. Luật sư giúp đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng góp vốn, xác định các vi phạm và tư vấn hướng xử lý phù hợp.

Trong nhiều trường hợp, hai bên đã thương lượng nhiều lần nhưng không đạt kết quả, hoặc một bên cố tình chậm thực hiện nghĩa vụ, tự ý sử dụng đất sai mục đích khiến mâu thuẫn ngày càng nghiêm trọng. Lúc này, luật sư sẽ hỗ trợ soạn thảo văn bản, thu thập chứng cứ và làm việc với cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo hồ sơ được chuẩn bị đầy đủ. Khi vụ việc cần khởi kiện hoặc đã được tòa án thụ lý, sự tham gia của luật sư giúp bạn xây dựng lập luận, trình bày yêu cầu đúng luật và bảo vệ tối đa quyền lợi trong suốt quá trình tố tụng.

Kết luận

Tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất luôn đòi hỏi hiểu đúng quy định pháp luật và chuẩn bị chứng cứ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi. Khi gặp khó khăn trong việc xác định hiệu lực hợp đồng hoặc hướng xử lý, bạn nên tìm sự hỗ trợ từ chuyên gia pháp lý. Để được tư vấn chi tiết, bạn có thể liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.