Có được hủy hợp đồng khi bên thuê cho thuê lại tài sản? Đây là câu hỏi nhiều người cho thuê quan tâm hiện nay. Việc bên thuê tự ý cho thuê lại có thể dẫn đến vi phạm hợp đồng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê. Tùy theo nội dung hợp đồng và hậu quả thực tế, bên cho thuê có thể có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bài viết này, Chuyên tư vấn luật sẽ cung cấp thông tin pháp lý cho vấn đề này. Bài viết sẽ phân tích các căn cứ pháp lý và hướng xử lý khi phát sinh hành vi cho thuê lại tài sản không đúng quy định.
Mục Lục
Điều kiện hủy hợp đồng khi bên thuê cho thuê lại tài sản
Hợp đồng thuê có quy định hành vi cho thuê lại là căn cứ hủy – chấm dứt hợp đồng
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê sẽ thực hiện theo hợp đồng đã thỏa thuận. Vì vậy, để xác định bên cho thuê có quyền hủy hợp đồng khi bên thuê cho thuê lại tài sản thì phải căn cứ nội dung hợp đồng. Khi đó, nếu vi phạm cho thuê lại là căn cứ để hủy/chấm dứt hợp đồng thì khi bên thuê vi phạm, bên cho thuê hoàn toàn có quyền hủy – chấm dứt hợp đồng. Xác định vi phạm của bên thuê trong việc cho thuê lại có thể là:
- Vi phạm điều cấm: hợp đồng cấm bên thuê cho thuê lại tài sản.
- Không thực hiện đúng thỏa thuận: bên thuê cho thuê lại khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê.
Cơ sở pháp lý: Điều 423 và 428 Bộ luật Dân sự 2015.
Hành vi cho thuê lại dẫn đến mục đích của việc cho thuê không đạt được
Khi bên thuê cho thuê lại mà dẫn đến việc bên cho thuê không đạt được mục đích hợp đồng thì đây là căn cứ để hủy. Căn cứ khoản 1 và 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 nếu một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ làm cho bên kia không đạt được mục đích giao kết thì bên bị ảnh hưởng có quyền hủy bỏ hợp đồng. Trong trường hợp này, bên cho thuê cần chứng minh mục đích hợp đồng không thể đạt được do hành vi cho thuê lại.
Hành vi cho thuê lại dẫn đến việc bên cho thuê chịu trách nhiệm với bên thứ ba
Căn cứ khoản 3 Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 về nguyên tắc tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm bồi thường. Theo đó, khi bên thuê cho thuê lại, tài sản gây thiệt hại cho bên thứ ba thì chủ sở hữu có thể phải liên đới chịu trách nhiệm. Khi đó, hành vi cho thuê lại của bên thuê đã gây thiệt hại nghiêm trọng đối với bên cho thuê.
Trường hợp này, bên cho thuê có thể căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại.
Hướng xử lý khi hợp đồng giữa hai bên không quy định về việc cho thuê lại
Bên thuê vi phạm nghĩa vụ thông báo và được sự đồng ý của bên cho thuê.
Căn cứ Điều 423 và 428 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên muốn hủy bỏ/ chấm dứt hợp đồng phải thông báo ngày cho bên còn lại. Việc thông báo là nghĩa vụ của bên yêu cầu hủy bỏ/ đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vi phạm nghĩa vụ này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Vì vậy, bên cho thuê phải thông báo ngày cho bên thuê biết về việc hủy bỏ/ đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định.
Yêu cầu bên thuê khắc phục vi phạm
Trong trường hợp các bên vẫn muốn tiếp tục hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của mình, bên cho thuê có quyền yêu cầu:
- Yêu cầu bên thuê chấm dứt hành vi cho thuê lại và thực hiện đúng mục đích thuê theo hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại thực tế do việc cho thuê lại gây ra.
Đây là các yêu cầu hợp pháp mà bên cho thuê có quyền áp dụng theo Bộ luật Dân sự 2015.
>> Xem thêm: Có được yêu cầu bồi thường phí cải tạo nhà thuê khi bị chấm dứt hợp đồng hay không?
Hướng xử lý khi phát sinh tranh chấp không thương lượng được
Khi các bên không tự thương lượng, bên cho thuê có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi 2025) thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này là Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú.
Các yêu cầu bên cho thuê có quyền đưa ra:
- Yêu cầu hủy/đơn phương chấm dứt hợp đồng do bên thuê vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bao gồm việc cho thuê lại.
- Yêu cầu thanh toán tiền thuê còn thiếu.
- Yêu cầu trả lại tài sản cho thuê.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế.
Tùy vào vụ việc cụ thể mà người khởi kiện đưa ra yêu cầu phù hợp.
Câu hỏi liên quan hủy hợp đồng thuê
Bên thuê có được tự ý cho thuê lại tài sản không?
Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại tài sản nếu được bên cho thuê đồng ý. Nếu không có sự đồng ý, việc cho thuê lại là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Bên cho thuê phải làm gì khi phát hiện vi phạm?
Khi phát hiện hành vi cho thuê lại trái phép, bên cho thuê cần lập tức gửi văn bản thông báo yêu cầu bên thuê chấm dứt hành vi vi phạm và khắc phục hậu quả. Nếu bên thuê không chấp hành, bên cho thuê có thể khởi kiện tại Tòa án để được giải quyết.
Hợp đồng không quy định về việc cho thuê lại thì xử lý sao?
Nếu hợp đồng không quy định rõ việc cho thuê lại, sẽ áp dụng quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, bên thuê vẫn phải xin ý kiến và có sự đồng ý của bên cho thuê nếu muốn cho thuê lại. Việc không có điều khoản cấm trong hợp đồng không có nghĩa là bên thuê có quyền tự ý cho thuê lại. Nếu không có sự đồng ý, hành vi này vẫn là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và có thể dẫn đến hậu quả pháp lý như yêu cầu chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại.
Bên thuê vi phạm cho thuê lại có bị phạt hợp đồng không?
Nếu hợp đồng có quy định về phạt vi phạm, bên cho thuê có thể yêu cầu bên thuê nộp khoản tiền phạt theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Mức phạt có thể do hai bên thỏa thuận nhưng không vượt quá mức giới hạn pháp luật quy định đối với từng loại hợp đồng cụ thể. Đối với hợp đồng thương mại thì mức phạt không quá 8% giá trị nghĩa vụ vi phạm.
Nếu không có điều khoản phạt, bên cho thuê vẫn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế nếu chứng minh được hậu quả do hành vi cho thuê lại gây ra.
Thời hiệu khởi kiện hợp đồng thuê là bao lâu ?
Thời hiệu khởi kiện hợp đồng thuê tài sản là 03 năm, tính từ thời điểm người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Cơ sở pháp lý: Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.
>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản
Dịch vụ luật sư tư vấn hủy hợp đồng thuê tài sản
Khi phát sinh tranh chấp do bên thuê tự ý cho thuê lại tài sản, việc xử lý đúng luật là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê. Đội ngũ Chuyên tư vấn luật sẵn sàng hỗ trợ bạn:
- Tư vấn các quyền hợp pháp và nghĩa vụ liên quan hợp đồng thuê tài sản.
- Tư vấn căn cứ hủy hợp đồng trong sự vụ cụ thể.
- Tư vấn giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho thuê
- Soạn thảo thông báo chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bồi thường do vi phạm hợp đồng thuê.
- Soạn thảo, tư vấn hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê tài sản.
- Đại diện thương lượng, làm việc với bên thuê hoặc người thuê lại;
- Trực tiếp tham gia tố tụng khi cần khởi kiện tại Tòa án.
Nếu bạn đang gặp tranh chấp về việc bên thuê tự ý cho thuê lại tài sản, hãy liên hệ ngay luật sư để được hỗ trợ. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong từng tình huống cụ thể. Mọi vấn đề pháp lý sẽ được phân tích rõ ràng, đưa ra giải pháp phù hợp và hiệu quả. Gọi ngay 1900.6363.87 để được Chuyên tư vấn luật hỗ trợ nhanh chóng và chính xác nhất.
