Hợp đồng mua bán đất có bị vô hiệu khi không đủ điều kiện tách thửa? là câu hỏi có thể là băn khoăn của khá nhiều người thì thực hiện hợp đồng mua bán đất. Trong trường hợp không đủ điều kiện TÁCH THỬA thì hợp đồng mua bán đất có ảnh hưởng như thế nào, “quyền và lợi ích” của các bên sẽ được xử lý như thế nào? Mời Quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây để làm rõ vấn đề trên.
Hợp đồng mua bán đất
Mục Lục
Điều kiện và thủ tục tách thửa đất
Điều kiện tách thửa
Để được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tách thửa theo yêu cầu thì cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Người yêu cầu tách thửa là người chủ sở hữu đất đai. Nói cách khác, người chủ sở hữu mảnh đất được quyền định đoạt mảnh đất đó có tách thửa hay không. Do đó, khi làm yêu cầu tách thửa, người chủ sở hữu đất đai phải chứng minh họ là chủ sở hữu mảnh đất đó thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các loại giấy tờ khác có giá trị tương đương.
- Diện tích đất để tách thửa đất phải đáp ứng được diện tích tối thiểu được tách thửa. Phụ thuộc vào quy đất và quy hoạch phát triển của từng địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có văn bản chi tiết diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại khoản 2 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013.
Thủ tục tách thửa
Người chủ sở hữu đất nếu có nhu cầu tách thửa thì thủ tục để tiến hành tách thửa được thực hiện như sau:
- Người chủ sở hữu cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng thực giấy tờ tùy thân để nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Uỷ ban nhân cấp huyện, thành phố thuộc tỉnh, quận, thành phố thuộc trung ương.
- Sau khi hồ sơ hoàn tất thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cử người xuống đo đạc mảnh đất có đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa. Trình lên Sở tài nguyên và môi trường để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó tiếp tục chỉnh lý và đăng ký biến động đất đai
- Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì người có yêu cầu tách thửa sẽ được nhận phiếu hẹn và chờ ngày nhận kết quả.
>> Xem thêm: Cách ngăn chặn việc bán đất tranh chấp
Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu khi nào?
Hợp đồng mua bán nhà đất là văn bản thể hiện ý chí, sự thoả thuận của các bên trong đó một bên dùng quyền sử dụng đất của mình đảm bảo nghĩa vụ cho bên kia. Tuy nhiên, trong một số trường hợp luật định, hợp đồng mua bán nhà đất phải bị vô hiệu khi:
Không đủ điều kiện thực hiện hợp đồng
Điều kiện thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 188 Luật đất đai 2013:
- Có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp luật định;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Vi phạm đạo đức của luật, trái đạo đức xã hội
Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất bị Tòa án xác định là thuộc trường hợp quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị Toà án tuyên vô hiệu.
Do giả tạo
Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2105 thì giao dịch dân sự bị vô hiệu giả tạo:
- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo luật định.
- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Do đó, hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu nếu hợp đồng mua bán nhà đất có căn cứ là nhằm che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ bị Toà án tuyên vô hiệu
Không đáp ứng điều kiện về chủ thể
Điều kiện về chủ thể khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
- Đối với cá nhân thì phải đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự đầy đủ. Nếu không đáp ứng cả hai điều kiện thì hợp đồng này sẽ bị tuyên là vô hiệu.
- Đối với tổ chức thì năng lực pháp luật là khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ của pháp nhân thông qua người đại diện của tổ chức đó.
>> Xem thêm: Có được mua bán đất không đủ diện tích tách thửa
Các trường hợp hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu
Không đủ điều kiện tách thửa thì hợp đồng mua bán nhà đất có bị vô hiệu không?
Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và phải đảm bảo việc diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất được tách (điểm i, khoản 1, Điều 99 Luật đất đai 2013)
Mặt khác, khi không đủ điều kiện tách thửa thì chủ sở hữu sẽ không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đó hợp đồng mua bán nhà đất giữa các bên sẽ rơi vào trạng thái là hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408, BLDS 2015.
Hợp đồng vô hiệu khi không đủ điều tách thửa
Cách thức giải quyết trường hợp mua bán đất không đủ điều kiện tách thửa
Trong trường hợp mua bán đất không đủ điều kiện tách thửa thì trường hợp này có thể xử lý như sau:
- Có thể lựa chọn mua thêm mảnh đất liền kề để hợp nhất thành một thửa đất sao cho diện tích tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu diện tích tách thửa
- Hình thức đứng tên đồng sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể do một hoặc nhiều người cùng đứng tên, những người đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm dụng, sở hữu và định đoạt mảnh đất này.
>> Xem thêm: Hoà giải tranh chấp đất đai cấp cơ sở
Khi mảnh đất được các bên mua bán không đủ điều kiện tách thửa thì hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu. Như vậy, việc Luật sư tham gia tư vấn về hợp đồng mua bán nhà đất cũng như cách thức giải quyết khi xảy ra trường hợp không đủ điều kiện tách thửa là điều cần thiết. Với đội ngũ Luật sư uy tín của Công ty Luật Long Phan PMT thì Quý khách hàng có thể hoàn toàn tin tưởng với dịch vụ của chúng tôi.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề Hợp đồng mua bán đất có bị vô hiệu khi không đủ điều kiện tách thửa. Nếu quý bạn đọc có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900.63.63.87 để được Tư vấn Luật đất đai kịp thời. Xin cảm ơn!
