Mua bán đất là một việc rất phổ biến trong xã hội hằng ngày hằng giờ. Thế nhưng câu hỏi được đặt ra là: “Nhận đặt cọc không phải là chủ đất thì có được xem là một hình thức lừa đảo hay không?”. Bài viết này sẽ làm rõ vấn đề trên.
Mục Lục
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo quy định của của pháp luật tại Điều 328 BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc là “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là “tài sản” đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, việc đặt cọc mua bán đất đai là để bảo đảm giao kết hoặc để thực hiện giao dịch. Hiện nay, pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc giao dịch quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên bắt buộc phải được lập thành văn bản, có chữ ký hợp pháp của các bên.
Những quy định về trường hợp nhận đặt cọc là người không phải chủ đất
- Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý ghi nhận người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất.
Theo đó thì trường hợp bạn đã có một thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc với một người lại không phải là chủ sở hữu đất thì người đó không có quyền thực hiện việc hứa chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu mảnh đất đó. Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017 thì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản có quy định như sau:
“Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
- Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
- Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
- Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ”
Như vậy, nếu người nhận đặt cọc không phải chủ đất mà sử dụng hành vi hoặc thủ đoạn gian dối để làm cho người đặt cọc lầm tưởng người đó là chủ đất để chiếm đoạt tài sản của ngưởi đặt cọc thì có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Trường hợp có ủy quyền của chủ đất
- Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc, việc đầu tiên cần làm đó là xác định chủ thể sẽ kí kết hợp đồng, chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương.
- Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền.
- Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp. Còn không thì hợp đồng ủy quyền đó sẽ không có giá trị.
Tiếp theo, cần xác định đối tượng đặt cọc, căn cứ Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là:
- Một khoản TIỀN hoặc kim khí quý, đá quý;
- Vật có giá trị khác.
Tuy nhiên để trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản phải đáp ứng điều kiện nhất định. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, giấy tờ có giá hoặc một vật cụ thể chứ không thể là các quyền tài sản. Đó có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch (Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Tiền là đối tượng của đặt cọc là đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ (theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung 2013).
Để tránh những rủi ro pháp lý dẫn đến các tranh chấp không đáng có trở về sau. Bên đặt cọc cần tìm hiểu kỹ các cơ sở pháp lý liên quan đến vấn đề đặt cọc theo pháp luật hiện hành.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề trên. Nếu có thắc mắc về vấn đề này hoặc Quý khách hàng muốn được tư vấn trực tiếp, vui lòng liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng qua Hotline: 1900 63 63 87 để được tư vấn và hỗ trợ.
