Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua đấu giá là quyền của cá nhân, tổ chức trúng đấu giá. Như vậy khi chuyển nhượng đất trúng đấu giá cần lưu ý điều kiện gì ? Việc chuyển nhượng có những rủi ro gì, đặc biệt là rủi ro cho bên mua. Trước khi chuyển nhượng bên bán cần hoàn thành các thủ tục gì ? Bài viết cung cấp thông tin xoay quanh các vấn đề trên.
>>> Xem thêm: Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
Mục Lục
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua đấu giá
Đất trúng đấu giá có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,… quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2013 và thực hiện đầy đủ các thủ tục, nghĩa vụ tài chính được pháp luật quy định hiện hành. Một số điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua đấu giá là:
Điều kiện chung
Các điều kiện chung được quy định tại khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013 và một số điều kiện khác từ Điều 189 đến Điều 194. Tựu chung lại, có các nguyên tắc chính cần tuân thủ là có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất hợp pháp và tình trạng đất (không có tranh chấp; kê biên; trong thời hạn sử dụng)
Điều kiện chủ thể
Luật Đất đai 2013 có quy định một số chủ thể không có quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng với một số điều kiện cụ thể. Ví dụ, với hộ gia đình, cá nhân có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điểm b, khoản 1, Điều 169). Tuy thế, trong trường hợp đất là đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư thì phải qua một số điều kiện quy định tại Điều 193.
Ngược lại, với chủ thể là doanh nghiệp FDI (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) , người nước ngoài sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà theo đó, chỉ nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc chỉ được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng, hoặc trường hợp khác.
Như vậy để thấy, nguyên lí chuyển nhượng đất thông qua đấu giá thực ra được áp dụng tương tự như cho các trường hợp chuyển nhượng khác. Tuy vậy, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nắm rõ thủ tục và các rủi ro, đặc biệt rủi ro khi chuyển nhượng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
Thủ tục chuyển nhượng đất đấu giá sau khi được cấp giấy chứng nhận
Người trúng đấu giá nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi trúng đấu giá (Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) tới Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất bao gồm:
- Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất (bản sao).
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu
- Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành
- Bản sao giấy tờ liên quan đến việc đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Sơ đồ hoặc trích đo địa chính đối với thửa đất xin cấp giấy chứng nhận
UBND xã sẽ có trách nhiệm xác nhận hiện trạng đất, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND xã và khu dân cư nơi có đất sau đó gửi hồ sơ tới văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, vào Sổ đăng ký đất đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất (Điều 70, nghị định 43/2014/NĐ- CP).
Sau khi được cấp Sổ đỏ, doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Rủi ro khi nhận chuyển nhượng đất thông qua đấu giá khi chưa được cấp giấy
>>>Xem thêm: Tư vấn rủi ro hợp đồng khi ủy quyền định đoạt nhà đất
Hình thức nhận chuyển nhượng thông qua ủy quyền là trái luật
Việc chuyển nhượng đất thông qua hợp đồng ủy quyền rất phổ biến hiện nay. Mục đích là để các bên tránh được việc nộp thuế trước bạ, bởi khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) quy định giao dịch bất động sản là đối tượng chịu thuế TNCN.
Tuy nhiên, có nhiều rủi ro pháp lý tiềm ẩn mà về lâu dài, sử dụng hợp đồng ủy quyền thực chất là lợi bất cập hại cho bên mua:
Trước nhất, quyền sở hữu đất vẫn thuộc về bên ủy quyền (bên bán trên thực tế) cho dù giữa các bên đã có giao dịch mua bán. Thông qua hợp đồng, bên ủy quyền chỉ trao các quyền hạn sử dụng đất cho bên nhận ủy quyền tương tự như quyền của chủ sở hữu đất. Nghĩa là, bên mua không thể làm thủ tục cấp Sổ đỏ mới vì trước pháp luật, hợp đồng này không phải giao dịch chuyển nhượng. Do không có hợp đồng chuyển nhượng ràng buộc nên bên bán có quyền lấy lại đất bất cứ lúc nào. Việc này gây nhiều phiền toái, nhất là nếu bên mua đã sử dụng đất ổn định lâu dài.
Quan trọng, hợp đồng này là trái luật vì đã vi phạm Luật Thuế TNCN và Luật Đất đai 2013. Đặc biệt, Điều 167, Luật Đất đai đã nêu rõ chỉ nhận quyền sử dụng đất khi có hợp đồng thể hiện giao dịch chuyển nhượng (được công chứng, chứng thực đúng quy định). Hợp đồng ủy quyền không mang bản chất của giao dịch chuyển nhượng. Vì vậy, việc sử dụng hợp đồng ủy quyền là trực tiếp vi phạm điều 123 BLDS 2015, hợp đồng này sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Người mua không thể thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ
Đăng ký biến động đất đai (khi sang tên chủ sở hữu Sổ đỏ) là thủ tục bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng đất (Điều 95 Luật Đất đai 2013). Nếu người bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất trúng đấu giá thì người mua đương nhiên không thể làm thủ tục đổi Sổ đỏ đứng tên mình. Hệ quả là về mặt pháp lý, người mua không phải chủ sở hữu miếng đất và vì vậy, không thể thực hiện giao dịch, mua bán, cầm cố, vv.
Rủi ro trên đều phản ánh cốt lõi của việc mua bán đất trúng đấu giá là các bên đều phải đảm bảo là đã có Giấy chứng nhận đứng tên bên bán. Có như vậy, các thủ tục về sau cho bên mua mới dễ dàng và hiệu quả, để việc mua bán đất đấu giá phục vụ cho lợi ích theo đúng kỳ vọng của các bên.
>>> Xem thêm: Các trường hợp từ chối cấp Sổ đỏ và cách xử lý
Trên đây là toàn bộ thông tin về Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua đấu giá của Chuyên Tư Vấn Luật. Nếu có các vấn đề pháp lý về sang tên Sổ đỏ, rủi ro khi mua bán đất chưa có Sổ đỏ, xin Quý bạn hãy liên hệ đặt lịch ngay với chúng tôi qua số điện thoại 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh nhất có thể. Trân trọng./.
