Mức xử phạt hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản

Mức xử phạt hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản được pháp luật quy định nghiêm khắc nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường và bảo vệ nguồn thu ngân sách nhà nước. Khi các giao dịch nhà, đất ngày càng gia tăng, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế của cá nhân, tổ chức càng trở nên quan trọng. Việc tuân thủ đúng quy định giúp hạn chế rủi ro pháp lý và bảo đảm an toàn cho giao dịch. Chuyên tư vấn luật sẽ hỗ trợ tư vấn, đánh giá rủi ro và hướng dẫn thực hiện đúng nghĩa vụ thuế trong chuyển nhượng bất động sản theo quy định mới nhất.

Xác định hành vi trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Việc xác định hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản giúp làm rõ các vi phạm cố ý nhằm giảm hoặc né tránh nghĩa vụ thuế. Pháp luật quy định tiêu chí cụ thể dựa trên giá trị chuyển nhượng và hình thức giao dịch, làm cơ sở xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Định mức trốn thuế theo luật định

Định mức trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên giá trị chuyển nhượng thực tế, bao gồm giá đất và tài sản gắn liền với đất, so sánh với bảng giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Số thuế phải nộp được tính bằng công thức:

Số thuế phải nộp = Giá trị chuyển nhượng thực tế x Thuế suất

Trong đó:

• Đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản, thuế suất Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành là 2% trên giá chuyển nhượng.
• Đối với doanh nghiệp (DN) chuyển nhượng bất động sản (thường là kinh doanh bất động sản), thuế suất Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) là 20% (trên thu nhập chịu thuế).

Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC đã được sửa đổi bởi Điều 9 Thông tư 96/2015/TT-BTC.

Việc xác định đúng giá trị chuyển nhượng thực tế là yếu tố then chốt để đảm bảo thu đúng, thu đủ thuế và chống thất thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời làm căn cứ áp dụng các chế tài xử phạt hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 (BLHS 2015). Nếu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp, hành vi này được coi là trốn thuế có chủ ý, không chỉ bị truy thu số thuế thiếu mà còn có thể bị phạt tiền hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Các hành vi phổ biến dẫn đến trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Các hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản thường là những hành động cố ý nhằm che giấu, làm sai lệch thông tin về giao dịch để giảm thiểu nghĩa vụ thuế TNCN hoặc thuế TNDN và lệ phí trước bạ phải nộp. Điển hình gồm:

Khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế (“Hợp đồng hai giá”): Đây là hành vi phổ biến nhất, trong đó các bên ký hai hợp đồng: một hợp đồng ghi giá trị thực tế để giao dịch dân sự nội bộ, và một hợp đồng công chứng ghi giá trị thấp hơn nhiều (thường bằng hoặc sát với khung giá nhà nước) để kê khai thuế. Mục đích là làm giảm cơ sở tính thuế và lệ phí trước bạ. Hành vi này được pháp luật xác định là trốn thuế có chủ ý, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc trực tiếp cấu thành tội trốn thuế theo Điều 200 BLHS 2015 khi số thuế trốn đạt ngưỡng hình sự.

Hành vi giả cách là một hình thức trốn thuế tinh vi, trong đó các bên cố tình thiết lập giao dịch dân sự không phản ánh đúng bản chất kinh tế để né tránh nghĩa vụ thuế.

• Các bên thường lợi dụng các quy định miễn thuế cho giao dịch tặng cho giữa những người thân thuộc (như vợ chồng, cha mẹ với con cái, anh chị em ruột) bằng cách lập Hợp đồng tặng cho thay thế cho Hợp đồng mua bán. Mặc dù hình thức pháp lý là tặng cho, nhưng bản chất thực sự của giao dịch lại là mua bán có trao đổi tiền bạc.
• Tương tự, việc lập Hợp đồng ủy quyền toàn bộ để bên mua có quyền định đoạt tài sản nhưng không thực hiện việc sang tên ngay cũng là một hình thức trì hoãn hoặc né tránh nghĩa vụ kê khai và nộp thuế, nhằm giữ nguyên hiện trạng pháp lý của tài sản để tránh phát sinh thuế tại thời điểm giao dịch thực tế diễn ra. Cả hai hành vi giả cách này đều là biểu hiện của sự gian lận về thuế, nhằm mục đích duy nhất là giảm thiểu số thuế phải nộp.

Bên cạnh đó, một số người chuyển nhượng bất động sản cố tình không nộp hồ sơ khai thuế, khai sai bằng cách cung cấp thông tin hoặc chi phí không đúng sự thật, mục đích là làm giảm số thu nhập chịu thuế hoặc giảm số thuế phải nộp thực tế. Đặc biệt nghiêm trọng là việc sử dụng chứng từ không phản ánh đúng bản chất giao dịch, nhằm hợp thức hóa các khoản chi phí không có thật hoặc không liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, qua đó làm giảm lợi nhuận tính thuế TNDN hoặc TNCN. Theo quy định pháp luật, tất cả các hành vi nêu trên đều được xác định là hành vi trốn thuế theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP và nếu đạt ngưỡng định lượng về số tiền trốn thuế, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo BLHS 2015.

Ngoài các hành vi trên, còn tồn tại những cách thức khác nhằm giảm nghĩa vụ thuế, điển hình như thuế TNCN, thuế TNDN hoặc lệ phí trước bạ. Mục đích chung của những hành vi này đều là muốn giảm thiểu số thuế phải nộp một cách cố ý và mọi hành vi thuộc dạng này đều bị ci là vi phạm pháp luật.

Mức xử lý hành chính đối với hành vi trốn thu

Mức xử lý hành chính áp dụng khi hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản chưa đủ nghiêm trọng để truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự. Hình thức xử phạt chính là phạt tiền, được quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, và phụ thuộc chặt chẽ vào số lượng tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ:

• 1 lần số thuế trốn: Áp dụng khi người vi phạm có tình tiết giảm nhẹ.
• 1,5 lần số thuế trốn: Mức phạt cơ bản khi không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ.
• 2 lần, 2,5 lần, và 3 lần số thuế trốn: Mức phạt tăng dần tương ứng với việc có 01, 02, hoặc lớn hơn hoặc bằng 03 tình tiết tăng nặng (ví dụ: tái phạm, lợi dụng chức vụ, tiếp tục vi phạm sau khi đã có quyết định xử phạt).

Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc nhằm đảm bảo thu hồi đầy đủ nghĩa vụ thuế cho Nhà nước. Người vi phạm phải nộp lại toàn bộ số thuế đã trốn. Đồng thời, người vi phạm buộc phải nộp số tiền chậm nộp tính từ ngày phát sinh số thuế trốn cho đến ngày nộp đủ. Tiền chậm nộp hiện được tính theo mức 0,03%/ngày trên số thuế chậm nộp, theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019.

Lưu ý: Cần phân biệt rõ hành vi trốn thuế (có dấu hiệu cố ý, gian lận) với hành vi khai sai dẫn đến thiếu số thuế phải nộp (thường là do sơ suất, nhầm lẫn). Hành vi khai sai thiếu thuế không cấu thành trốn thuế và chỉ bị phạt 20% trên số thuế thiếu (Điều 16 Nghị định 125/2020/NĐ-CP). Sự phân biệt này rất quan trọng vì mức phạt tiền và tính chất pháp lý là khác nhau.

Căn cứ Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi trốn thuế là 05 năm kể từ ngày thực hiện hành vi.

Khi đã hết thời hiệu xử phạt, cơ quan thuế sẽ không ra quyết định phạt tiền nữa. Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế gốc và tiền chậm nộp vẫn được truy thu trong 10 năm trở về trước kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm. Điều này đảm bảo rằng ngân sách nhà nước không bị thất thu dù đã hết thời hiệu xử phạt hành chính.

>> Xem thêm: Khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp xử phạt ra sao?

Mức xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế

Khi hành vi trốn thuế đạt ngưỡng truy cứu trách nhiệm hình sự, người vi phạm có thể bị xử phạt bằng phạt tiền hoặc phạt tù, tùy theo số tiền thuế trốn và các tình tiết tăng nặng mà áp dụng các khung hình phạt khác nhau theo quy định tại Điều 200 BLHS 2015. Cụ thể:

Khung 1: Áp dụng cho hành vi trốn thuế có số tiền trốn thuế từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng người phạm tội đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 nhưng chưa được xóa án tích mà còn vi phạm:

• Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật;
• Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp;
• Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán;
• Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn;
• Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn;
• Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;
• Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;
• Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;
• Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.

Trong trường hợp này, người phạm tội sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

Khung 2: Áp dụng cho hành vi trốn thuế khi thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:

• Có tổ chức;
• Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;
• Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
• Phạm tội 02 lần trở lên;
• Tái phạm nguy hiểm.

Khung 3: Áp dụng với trường hợp trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên. Hình phạt được quy định là phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Lưu ý về trách nhiệm của pháp nhân đối với hành vi trốn thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Bên cạnh trách nhiệm của cá nhân, khoản 5 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 còn quy định trách nhiệm của pháp nhân thương mại đối với hành vi trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, với các chế tài nghiêm khắc tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.

Pháp nhân thương mại phạm tội trốn thuế, thì bị phạt như sau:

• Thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều 200 BLHS về tội trốn thuế với số tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc từ 100.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195 và 196 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng;
• Phạm tội thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 2 Điều 200 BLHS, thì bị phạt tiền từ 1.000.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng;
• Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 200 BLHS, thì bị phạt tiền từ 3.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 06 tháng đến 03 năm;
• Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Bộ luật Hình sự, thì bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn;
• Pháp nhân thương mại còn có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định hoặc cấm huy động vốn từ 01 năm đến 03 năm.

Luật sư tư vấn trách nhiệm pháp lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Chuyên Tư Vấn Luật cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu trong các vụ việc liên quan đến trốn thuế khi chuyển nhượng bất động sản, cụ thể:

• Tư vấn xác định giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế phù hợp quy định pháp luật.
• Tư vấn cấu trúc giao dịch hợp pháp, hạn chế rủi ro bị xem là trốn thuế.
• Rà soát, chuẩn hóa hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, ủy quyền liên quan đến bất động sản.
• Soạn thảo hồ sơ khai thuế, hỗ trợ kê khai, nộp và quyết toán thuế.
• Đại diện làm việc với cơ quan thuế trong các đợt thanh tra, kiểm tra, truy thu thuế.
• Hỗ trợ giải trình, khiếu nại, kiến nghị quyết định xử phạt hành chính về thuế.
• Tham gia tố tụng với tư cách luật sư bào chữa/bảo vệ quyền lợi trong vụ án hình sự về trốn thuế.
• Tư vấn trách nhiệm pháp lý cho cá nhân, doanh nghiệp và pháp nhân thương mại.

>> Xem thêm: Luật sư bào chữa tội trốn thuế

Câu hỏi thường gặp về mức xử phạt hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Hành vi “khai giá ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có cấu thành tội trốn thuế không?

Hành vi khai giá ảo để trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là một trong những thủ đoạn gian lận thuế phổ biến và được coi là hành vi trốn thuế theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Nếu số tiền trốn thuế đạt ngưỡng từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì người thực hiện sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế quy định tại Điều 200 BLHS 2015.

Hết thời hiệu xử phạt hành chính (05 năm) thì cơ quan thuế có còn truy thu thuế và tiền chậm nộp không?

Căn cứ khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về thuế thì người nộp thuế không bị xử phạt nhưng vẫn phải nộp đủ tiền thuế truy thu (số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, số tiền thuế được miễn, giảm, hoàn cao hơn quy định, tiền chậm nộp tiền thuế) vào ngân sách nhà nước trong thời hạn mười năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm. Trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tiền thuế cho toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.

Ai là người bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong trường hợp “hợp đồng hai giá” do doanh nghiệp môi giới tổ chức thực hiện?

Trong trường hợp “hợp đồng hai giá” do doanh nghiệp môi giới tổ chức thực hiện, người bị truy cứu trách nhiệm hình sự được xác định căn cứ vào vai trò và hành vi cụ thể. Người chuyển nhượng (chủ sở hữu tài sản) là chủ thể chính nếu trực tiếp ký kết, thực hiện hợp đồng hai giá nhằm trốn thuế và số tiền thuế trốn đạt ngưỡng truy cứu hình sự.

Doanh nghiệp môi giới có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tư cách pháp nhân thương mại nếu chứng minh được rằng việc lập hoặc tổ chức lập hợp đồng hai giá được thực hiện nhân danh và vì lợi ích của doanh nghiệp. Đồng thời, các cá nhân trong doanh nghiệp môi giới (người đại diện theo pháp luật, người quản lý, nhân viên) nếu biết rõ mục đích trốn thuế và có hành vi tổ chức, xúi giục hoặc giúp sức thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự với vai trò đồng phạm; bên nhận chuyển nhượng chỉ bị truy cứu khi biết rõ và thỏa thuận tham gia vào hành vi trốn thuế.

Việc nộp đủ số tiền thuế trốn trước khi bị khởi tố hình sự có được coi là tình tiết giảm nhẹ không?

Theo thực tiễn xét xử, trường hợp người vi phạm tự giác nộp đầy đủ số tiền thuế trốn và tiền chậm nộp trước khi bị khởi tố hình sự được Tòa án xem xét là tình tiết giảm nhẹ trách nhiệm hình sự, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 51 BLHS 2015 do tự nguyện khắc phục hậu quả, đồng thời có thể áp dụng điểm s khoản 1 Điều 51 BLHS 2015 vì thể hiện thái độ thành khẩn, ăn năn hối cải.

Nếu chỉ chậm nộp hồ sơ khai thuế mà không cố ý gian lận, có bị coi là trốn thuế không?

Chậm nộp hồ sơ khai thuế không đồng nghĩa với trốn thuế nếu không có hành vi khai sai hoặc gian lận nhằm giảm số thuế phải nộp. Trong trường hợp này, người thực hiện chỉ bị xử phạt hành chính về chậm nộp thuế theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Kết luận

Hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản là vi phạm nghiêm trọng, có thể dẫn đến xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy theo mức độ và hậu quả. Cá nhân và pháp nhân cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế và giữ chứng từ giao dịch minh bạch để tránh rủi ro pháp lý. Để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và hiệu quả, vui lòng liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline: 1900636387.