Thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại được pháp luật quy định rất cụ thể về trình tự, thủ tục, hồ sơ cần chuẩn bị bởi vì đây là một dự án nhà ở đặc biệt. Không phải chủ thể nào cũng được cấp Giấy phép xây dựng nhà ở thương mại. Vậy thủ tục đầu tư dự án đặc biệt này diễn ra như thế nào? Chủ sở hữu dự án phải đáp ứng những điều kiện gì? Cùng tìm hiểu nhé!
Thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại diễn ra như thế nào?
Mục Lục
Thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì các chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất thông qua các hình thức như: nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán; được nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; được vận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đất dùng để xây dựng dự án xây dựng nhà ở thương mại đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Để tiến hành xây dựng phải có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Theo đó các chủ đầu tư cần lập hồ sơ thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xin quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư tùy thuộc vào quy mô của dự án.
Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại các chủ đầu tư cần phải chú ý đến các thủ tục sau:
Chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở
Căn cứ Điều 33 Luật Đầu tư 2020, Điều 33 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị chấp thuận bao gồm
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
- Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;
- Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
- Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
- Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
- Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).
Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền
Căn cứ khoản 5 Điều 33 NĐ 31/2021, cơ quan tiếp nhận hồ sơ căn cứ theo thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, theo đó gồm:
- Bộ Kế hoạch và Đầu tư
- Sở Kế hoạch và Đầu tư
- Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Thực hiện việc đăng ký cấp Giấy phép xây dựng cho dự án
- Nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp GPXD cho dự án (Theo Điều 45, Nghị định 15/2021/NĐ-CP)
- Cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD gồm: Bộ Xây dựng; . Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (theo phân cấp ủy quyền của UBND tỉnh) – Căn cứ Điều 103 Luật Xây dựng.
>> Xem thêm: Giao dịch nhà ở trong kinh doanh bất động sản
Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
- Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Căn cứ: Điều 21 Luật Nhà ở 2014, Điều 75 Luật Đầu tư
Điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là gì?
Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
- Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
- Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
- Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có các quyền và trách nhiệm sau:
Về quyền:
- Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án;
- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết;
- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án;
- Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các quyền khác theo quy định.
Chủ dự án đầu tư nhà ở thương mại có những quyền gì?
Về trách nhiệm:
- Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật;
- Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;
- Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin theo quy định; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
- Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở;
- Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Bảo hành nhà ở theo quy định; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác;
- Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
Trên đây là thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại mà bạn có thể tham khảo. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ TƯ VẤN LUẬT DOANH NGHIỆP của Chuyên Tư Vấn Luật thông qua Hotline 1900.63.63.87. Xin cảm ơn!
