Các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản đang ngày càng gia tăng với sự phát triển của nền kinh tế và thị trường ở Việt Nam. Đây là một hoạt động tất yếu vì không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ khả năng hoàn thiện dự án đầu tư mà mình tiếp nhận, nên họ đã thực hiện việc chuyển nhượng những dự án đó cho những chủ đầu tư mới. Vậy thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản diễn ra như thế nào. Bài viết sau đây sẽ giúp quý bạn đọc hiểu rõ hơn.
Chuyển nhượng dự án bất động sản
>>> Xem thêm: Trách nhiệm công khai thông tin bất động sản khi kinh doanh bất động sản
Mục Lục
Điều kiện để được chuyển nhượng
Điều kiện đối với chủ thể
Căn cứ theo khoản 2 và khoản 3 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện đối với chủ đầu tư để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là:
- Đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng (điều kiện bên bán).
- Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án (điều kiện bên mua).
Điều kiện đối với dự án bất động sản
Căn cứ theo khoản 1 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Theo Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nhưng phải bảo đảm các yêu cầu sau:
- Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
- Không làm thay đổi nội dung của dự án;
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Căn cứ theo Điều 50 Luật kinh doanh bất động sản thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:
- Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
>>>Xem thêm: Những điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư của dự án
- Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP;
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định tại Điều 6 Nghị định này;
- Các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm: quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án; quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng); Giấy chứng nhận đối với dự án;
- Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ);
- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định này.
Căn cứ: Điều 10, Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Bước 2: Gửi hồ sơ
- Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến UBND tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền).
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
- UBND tỉnh, Cơ quan được giao chủ trì có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành có liên quan
- Thời gian để trình Thủ tướng lấy ý kiến thẩm định xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng là 30 hoặc 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
- Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Bước 4: thực hiện các công việc còn lại
- Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí theo quy định của pháp luật
- Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, việc bàn giao phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên
- Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên phương tiện truyền thông, mạng xã hội.
- Làm thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai
Căn cứ: Điều 11 và Điều 12 Nghị định 02/2022/NĐ-CP
>> Xem thêm: Người nước ngoài có được phép mua căn hộ của cá nhân việt nam không?
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
- Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Giải quyết tranh chấp;
- Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
>> Xem thêm: Giao dịch nhà ở trong kinh doanh bất động sản
Trên đây là tư vấn về phương án tối ưu cho doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản. Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này cần TƯ VẤN LUẬT DOANH NGHIỆP vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn nhanh nhất và kịp thời. Xin cảm ơn!
