Luật Đất Đai

Doanh nghiệp mua đất của dân thực hiện dự án thì giá đất tính thế nào?

Doanh nghiệp mua đất của dân để thực hiện dự án đang diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, việc xác định giá đất vẫn còn những hạn chế nhất định gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Vậy giá đất được tính như thế nào khi doanh nghiệp mua đất của dân để thực hiện dự án đầu tư, mời quý khách hàng theo dõi bài viết sau.

Giá đất khi doanh nghiệp mua đất thực hiện dự án
 

Hình thức nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

Căn cứ (điều 73 Luật Đất đai 2013) , việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này( thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng và thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được:

  • nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • thuê quyền sử dụng đất,
  • nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Các hình thức nhận quyền sử dụng đất trên phải theo quy định của pháp luật. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất của dân bằng hình thức nào

Nguyên tắc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Về nguyên tắc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi khoản 15 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

  • Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
  • Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư;
  • Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh;
  • Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định về pháp luật đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.
  • Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó.
  • Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.
  • Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại là ổn định lâu dài.
  • Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 Luật Đất đai.
Nguyên tắc xác định giá đất

Nguyên tắc xác định giá đất và phương pháp định giá đất

Giá đất được xác định theo nguyên tắc quy định tại điều 112 Luật Đất đai 2013:

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
  • Theo thời hạn sử dụng đất;
  • Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
  • Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi , thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.

Có 05 phương pháp định giá đất được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

  • Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá
  • Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
  • Phương pháp thu nhập ,là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
  • Phương pháp thăng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí  ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
  • Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hiệu số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương( sau đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh ) ban hành.

Khi mua đất của dân để thực hiện dự án, doanh nghiệp có thể thỏa thuận giá đất với người dân sao cho phù hợp với quy định của pháp luật và tuân thủ nguyên tắc xác định giá đất.

Thực tế việc thỏa thuận giá đất giữa doanh nghiệp với người dân còn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, doanh nghiệp muốn một mức giá hợp lý, đảm bảo cho việc thực hiện đầu tư trong khi người dân muốn mức giá cao hơn nhiều so với thị trường nên thỏa thuận giữa hai bên không thành. Điều này dẫn đến việc dự án kéo dài hoặc phải bỏ hoang.

Trên đây là nội dung bài viết về nội dung” Doanh nghiệp mua đất của người dân thực hiện dự án thì giá đất tính thế nào?”. Quý khách hàng có thắc mắc cần tư vấn vui lòng liên hệ Chuyên Tư Vấn Luật qua số điện thoại tư vấn luật đất đai 1900 63 63 87 để được tư vấn trực tiếp. Trân trọng!

Có thể bạn quan tâm:

4.7 (13 bình chọn)

Bài viết được thực hiện bởi Thạc Sĩ Luật Sư Phan Mạnh Thăng

Chức vụ: Giám Đốc Điều Hành

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Dân Sự, Hình Sự

Trình độ đào tạo: Thạc sĩ kinh tế Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 12 năm

Tổng số bài viết: 598 bài viết