Các rủi ro pháp lý phát sinh từ các giao dịch về nhà đất có thể xuất hiện ở bất cứ giai đoạn nào. Người thực hiện giao dịch càng ít kinh nghiệm thì khả năng giải quyết vấn đề lại càng thấp. Đó là lý do tại sao chúng ta nên tìm luật sư để hỗ trợ cho mình những vấn đề pháp lý, tránh mất quyền lợi một cách đáng tiếc. Bạn đọc hãy cùng Chuyên tư vấn luật làm rõ vai trò của luật sư khi tham gia giao dịch nhà đất qua bài viết dưới đây:
Vai trò của luật sư khi giao dịch nhà đất
Mục Lục
Rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong giao dịch nhà đất
Giao dịch nhà đất là giao dịch phổ biến và được thực hiện nhiều trong cuộc sống hiện tại. Tuy nhiên, không phải thường gặp mà loại giao dịch này có ít rủi ro rình rập, thậm chí càng thường thấy thì lại càng phát triển phong phú, đa dạng và phức tạp hơn. Nếu không am hiểu tường tận pháp luật thì một người bình thường có thể sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức cũng như tiền bạc cho việc hoàn tất thủ tục pháp lý nhà đất, song chưa chắc kết quả đã được như mong muốn.
Giai đoạn xác minh tình trạng pháp lý
Là tài sản có giá trị lớn cùng yêu cầu chặt chẽ về pháp lý, những khó khăn và rủi ro hoàn toàn có thể xảy ra trong cả quá trình giao dịch mà đầu tiên đó là giai đoạn xác minh tình trạng pháp lý của nhà đất. Nói một cách khác, chính là kiểm tra các điều kiện được giao dịch nhà đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013), bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Bên nhận chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp….có quyền yêu cầu bên có đất giao giấy tờ đất để kiểm tra. Việc không xuất trình được giấy tờ đất có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng. Thêm vào đó cũng có trường hợp bên có nhà đất cung cấp giấy tờ đầy đủ nhưng chưa chắc số giấy tờ đó là thật hay giả. Việc kiểm tra giấy chứng nhận cũng là thao tác xác thực người có nhà đất có hay không có quyền đối với nhà đất, tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền, khi đó, giao dịch sẽ bị vô hiệu. Ngoài ra, giấy chứng nhận còn là cơ sở để xác định thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất,…
- Thông tin quy hoạch và tranh chấp: Hồ sơ pháp lý do bên có nhà đất cung cấp trong nhiều trường hợp sẽ không thể hiện được thông tin quy hoạch và chắc chắn rằng không thể hiện tình trạng tranh chấp của nhà đất. Mặc dù là cố tình hay vô tình nhưng bên có nhu cầu mua, thuê,….phải tìm hiểu tình trạng quy hoạch và tranh chấp của nhà đất, bởi lẽ nó có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình sử dụng tài sản sau khi nhận chuyển nhượng, cho thuê,… như xây dựng, sửa chữa nhà ở, công nhận và bồi thường, v.v. Song song đó, nhà đất đang có tranh chấp đương nhiên không được đưa vào giao dịch, đây là trường hợp cấm theo quy định dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
- Hiện trạng nhà đất: Trên thực tế, không ít trường hợp nhà đất có diện tích thực địa chệch nhiều so với sơ đồ thửa đất ghi trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên vì các bên chủ quan không kiểm tra lại, không hiểu rõ quy định, hoặc do quá trình đo đạc thửa đất trước đây của cơ quan có thẩm quyền chủ yếu bằng phương pháp thủ công nên dẫn đến sai sót về diện tích thửa đất,… theo đó gây khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
>>>Xem thêm: Điều kiện chung đối với giao dịch dân sự về nhà ở
Giai đoạn công chứng, chứng thực
Để tránh những rủi ro trong quá trình giao dịch nhà đất các bên luôn làm hợp đồng và công chứng, chứng thực thành các bản để đảm bảo trách nhiệm và quyền lợi của hai bên được thực hiện đầy đủ. Tuy vậy, không phải tất cả hợp đồng có liên quan đến giao dịch nhà đất đều phải công chứng, chứng thực mà chỉ cần một số trường hợp nhất định như:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng nhà, đất phải được công chứng, chứng thực;
- Các văn bản về thừa kế quyền sử dụng nhà, đất cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của nhà nước;
- Các hợp đồng giao dịch mua bán nhà, đất liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng nhà, đất sẽ do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có nhà, đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có nhà, đất chứng thực
(điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Việc nhầm lẫn giữa các giao dịch cần hoặc không cần công chứng, chứng thực sẽ có khả năng khiến cho bên nhận chuyển nhượng, tặng cho,… “trắng tay” khi giao dịch chưa có hiệu lực mặc dù đã có bản hợp đồng hẳn hoi, song đến cùng cũng chỉ là tờ giấy trắng.
Rủi ro trong giai đoạn công chứng, chứng thực
Giai đoạn đăng ký biến động
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào số địa chính. Theo nội dung của quy định này, sau khi thực hiện việc công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho,….phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào số địa chính. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều trường hợp vì lý do chủ quan hoặc khách quan nên họ đã không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến:
- Không đảm bảo được quyền của chủ sử dụng đất: Người sử dụng đất có các quyền chung theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kể, tặng cho, thế chấp,..theo Điều 167 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền này khi có đủ điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188, tức phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không đăng ký biến động thì cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đó cũng sẽ không có quyền sử dụng đất.
- Có thể làm phát sinh tranh chấp: Trên thực tế, có nhiều trường hợp sau khi nhận đất, thửa đất có sự biến động hoặc có tranh chấp với các hộ giáp ranh hoặc tranh chấp với bên thứ ba thì rất cần có sự phối hợp của bên chuyển nhượng, tặng cho… Nếu như bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,… rất lâu sau đó mới đi đăng ký quyền sử dụng đất và phát hiện ra sự biến động hoặc tranh chấp thì lúc này bên chuyển nhượng, tặng cho,.. có thể đã di chuyển đến địa phương khác sinh sống hoặc là họ vẫn ở đó nhưng họ không phối hợp.
- Người sử dụng đất có thể bị phạt: Nếu không thực hiện việc đăng ký biến động trong thời hạn quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ – CP thì chủ sở hữu hiện tại có thể bị phạt tiền. Tuỳ vào từng trường hợp mà mức tiền đóng phạt sẽ khác nhau.
>>>Xem thêm: Tìm luật sư tư vấn tranh chấp đất đai ở đâu?
Vai trò của luật sư trong quá trình giao dịch nhà đất
Kiểm tra pháp lý
Để hạn chế tối đa rủi ro cho khách hàng khi giao dịch nhà đất, luật sư sẽ tiến hành các công việc kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất, có thể kể đến:
- Xem giấy chứng nhận từ bên có đất: phân định giấy tờ, sổ đỏ là giả hay thật; xác định bên có đất có thẩm quyền chuyển quyền sở hữu đất hay không; so sánh diện tích trên giấy tờ và thực địa (nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được, trường hợp có sự khác biệt lớn thì yêu cầu bên có đất trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà giao dịch có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại); xem thời hạn đất có còn hạn hay không,…
- Kiểm tra đất có quy hoạch, tranh chấp. Có thể thực hiện bằng những cách sau: Xem trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã; Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để thêm thông tin; xem thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai (bằng các hình thức như vào cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS; Thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
- Kiểm tra bên chuyển nhượng có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật sư có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không,…
Tư vấn phương án trong giao dịch
Sau khi đã có đầy đủ thông tin và xác định được quy phạm áp dụng, luật sư sẽ đề xuất một hoặc một số giải pháp pháp lý cho khách hàng để giải quyết các vấn đề xoay quanh giao dịch nhà đất. Đối với những vấn đề đơn giản mà luật sư đã có nhiều kinh nghiệm trong việc giải quyết, luật sư có thể đưa ra một giải pháp pháp lý phù hợp cho khách hàng. Nhưng đối với những vấn đề phức tạp, thì luật sư sẽ đề ra một số phương án để khách hàng cân nhắc lựa chọn. Mỗi một giải pháp đều được phân tích ở hai góc độ ưu và nhược để khách hàng có thể lựa chọn giải pháp tối ưu hoặc phòng ngừa được các rủi ro mà giải pháp được lựa chọn có thể dẫn đến. Bên cạnh đó, khi lựa chọn giải pháp, luật sư cũng sẽ phân tích cho khách hàng về thực trạng pháp lý của vấn đề mà khách hàng cần giải quyết, vị trí của khách hàng trong mối quan hệ pháp lý đó, thủ tục hành chính, quy trình thực hiện đối với vấn đề cần giải quyết và chi phí thực thi (nếu có), bao gồm phí luật sư, lệ phí nhà nước hoặc thông báo về các chi phí tiềm năng khác như phí giám định, phí công chứng hay chứng thực, v.v.. Những nội dung này sẽ giúp cho khách hàng hiểu rõ hơn về giải pháp pháp lý được lựa chọn.
Luật sư tư vấn phương án tối ưu cho khách hàng
Soạn thảo hợp đồng, văn bản
Các giao dịch nhà đất là một lĩnh vực đặc thù nên việc có được một hợp đồng pháp lý chặt chẽ, đúng pháp luật, đảm bảo về mọi mặt quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch nhà đất là vấn đề vô cùng quan trọng. Mang bản chất của một giao dịch dân sự, do đó, nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận và lập nên. Việc này đòi hỏi các bên phải có sự am hiểu về bản chất giao dịch, đối tượng giao dịch và dự liệu được những vấn đề ngoài ý muốn có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thì hợp đồng này mới có tính hiệu quả cao. Song, trên thực tế, các hợp đồng về giao dịch nhà đất đều tiềm ẩn rất nhiều rủi ro: chủ thể ký kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng, tính pháp lý của giấy tờ nhà đất, phương thức thanh toán,… do đó, sự có mặt của luật sư là vô cùng cần thiết.
Với bề dày kinh nghiệm tiếp xúc thực tế, cũng như trong lĩnh vực pháp lý, luật sư sẽ cùng với khách hàng, kiểm tra và rà soát tính pháp lý và mức độ hiệu quả của hợp đồng như là: tính pháp lý có phù hợp với quy định pháp luật, tính logic của hợp đồng, điều khoản phạt, điều khoản bồi thường thiệt hại, điều khoản giải quyết tranh chấp có tính thực thi cao không…từ đó giảm tối đa những lỗ hổng trong hợp đồng, tránh thiệt hại phát sinh. Theo đó, thay vì đợi đến lúc xảy ra tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bởi những nội dung chưa rõ ràng mới tìm kiếm luật sư bảo vệ cho quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khách hàng nên thuê luật sư từ bước đầu tiên của quá trình xác lập quan hệ giữa các bên là soạn thảo hợp đồng để tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc và hạn chế đến mức thấp nhất tranh chấp có thể xảy ra.
Liên hệ các cơ quan chức năng để thực hiện giao dịch
Trong quá trình giao dịch nhà đất, các bên phải thường xuyên liên hệ tới những cơ quan chức năng như: uỷ ban nhân dân, công chức địa chính, văn phòng đăng ký đất đai, phòng công chứng,…để tiến hành các công việc như xác minh, đo đạc, làm giấy tờ chuyển sở hữu,… phục vụ cho việc hoàn tất những thủ tục cần có trong giao dịch. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, quá trình này thường bị kéo dài do các chủ thể có thẩm quyền chậm trễ trong việc thực hiện. Theo đó, sự có mặt của luật sư là người am hiểu về thời hạn, quy trình giao dịch, có thể can thiệp để yêu cầu, thúc đẩy các cơ quan này thực hiện đúng trách nhiệm của mình và tránh việc “bị làm khó”. Hơn nữa, nếu phát hiện có bất kỳ sai phạm nào gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng thì luật sư sẽ có thể làm đơn tố cáo việc sai phạm này bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng của mình.
>>>Xem thêm: Án phí tranh chấp đất đai được tính như thế nào?
Giải quyết tranh chấp phát sinh
Khi các bên xảy ra tranh chấp, luật sư có thể hỗ trợ, giúp đỡ khách hàng đánh giá toàn bộ hồ sơ, tư vấn cho khách hàng nắm rõ về quy định của pháp luật liên quan, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì sẽ tư vấn để khách hàng thu thập thêm chứng cứ. Bên cạnh đó luật sư còn có thể tham gia trực tiếp ở các buổi hòa giải, đối thoại trong suốt quá trình cơ quan chức năng thẩm tra, xác minh, lập hồ sơ để giải quyết tranh chấp, nhằm tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp được nhanh chóng, công bằng và đúng quy định hơn. Các công việc cụ thể mà luật sư có thể hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình tranh chấp về đất đai bao gồm:
- Đại diện cho khách hàng đàm phán với bên tranh chấp;
- Đại diện cho khách hàng tham gia hòa giải tại cấp cơ sở (cấp xã /phường). Đây là bước khá quan trọng và cũng mang tính bắt buộc nếu khách hàng muốn đưa vụ việc ra khởi kiện tại Tòa án;
- Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm đơn khởi kiện;
- Đại diện cho khách hàng hoặc là luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng tại các buổi làm việc tại Tòa án;
- Tham gia phiên xét xử tại Tòa án.
Cách thức liên hệ luật sư
Tư vấn trực tiếp
Trường hợp quý khách gặp phải tình huống có nhiều vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật khác nhau và cần nhanh chóng xử lý, quý khách hàng có thể đến văn phòng của chúng tôi để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp tại một trong hai địa chỉ sau:
- Trụ sở chính Quận 3: Tầng 14, Tòa Nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 03, Tp Hồ Chí Minh.
- Văn phòng Quận 1: Tầng trệt, Tòa nhà Packsimex, 52 Đông Du, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
- Văn phòng kho Bình Thạnh: 277/45 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 15, Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.
Tư vấn trực tuyến
Để nhận được sự tư vấn của Luật sư một cách nhanh chóng nhất, quý khách vui lòng liên hệ qua Hotline 1900.63.63.87. Ngoài ra, Công ty Luật Long Phan PMT còn nhận các thắc mắc của khách hàng thông qua những hình thức khác:
- Email: pmt@luatlongphan.vn
- Fanpage: Luật Long Phan
- Kênh youtube: Công ty Luật Long Phan PMT
Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến Vai trò của luật sư khi tham gia giao dịch nhà đất. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào hoặc có nhu cầu tìm hiểu thêm xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI tư vấn và hỗ trợ. Xin cảm ơn.
