Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng khá phổ biến khi chúng ta mua bán nhà đất. Tuy nhiên giải quyết vấn đề đặt cọc như thế nào không phải ai cũng biết, trong trường hợp nào thì ta mới đòi lại được tiền đặt cọc. Khi các bên không thực hiện tiếp hợp đồng thì chúng ta sẽ xử lý tiền đặt cọc như thế nào là kịp thời, là hợp lý để bảo vệ lợi ích cho các bên khi tham gia giao dịch . Vậy nên sau đây là một vài quy định pháp luật giúp bạn đọc có thể hiểu rõ hơn về đặt cọc và khi nào thì có thể đòi lại tiền cọc.

Hình ảnh Trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc mua đất
Trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Khái niệm về đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc :

  • Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
  • Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy tài sản đặt cọc chỉ bao gồm “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”, tuy Bộ luật dân sự 2015 không cấm, nhưng cũng giống như kí quỹ tài sản đặt cọc không bao gồm vật là động sản nói chung mà chỉ gồm một số động sản. Đặt cọc là một biện pháp ngoài nhằm mục đích đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng thì còn đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng.

Các trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhà đất

Theo nghị quyết số 01/2013/NQ-HĐTP đã hướng dẫn về trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác thì được xử lý như sau:

  • Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để đảm bảo việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì sẽ bị phạt cọc theo quy định của bộ luật dân sự
  • Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc gia kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận
  • Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng vô hiệu, thì trường hợp này hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng đó vô hiệu
  • Trong trường hợp thứ nhất và thứ ba nêu trên, nếu các bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc

Như vậy sẽ có 3 trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhà đất:

  • Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc;
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu;
  • Do các bên tự thỏa thuận.

Hình thức của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hình ảnh Hình thức hợp đồng đặt cọc mua đất
Hình thức hợp đồng đặt cọc mua đất

Hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên mua giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hợp đồng mua/bán đất. Nội dung trong hợp đồng các bên cần thỏa thuận đảm bảo theo quy định pháp luật tránh tranh chấp hoặc để làm cơ sở giải quyết tranh chấp về sau.

Pháp luật dân sự 2015 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Cũng như luật đất đai 2013 và luật công chứng 2014 cũng không quy định vấn đề trên. Vì vậy việc công chứng hay chứng thực hợp đồng đặt cọc mua nhà là do nhu cầu của các bên. Tuy nhiên thực tế thì cần làm thủ tục này để đảm bảo tính pháp lý, an toàn, hạn chế tranh chấp về sau.

Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền cọc

Hình ảnh Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất
Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Khởi kiện đòi lại tiền cọc khi mua nhà đất là vụ án tranh chấp dân sự được quy định tại điều 26 BLTTDS 2015 nên trình tự thủ tục tương tự như án dân sự thông thường.

Bước 1 : Nộp đơn khởi kiện nên tòa án cấp huyện nơi mình cư trú, làm việc để giải quyết

Kèm theo đơn khởi kiện thì bạn phải nộp kèm theo các bằng chứng chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ như hợp đồng mua bán đất, biên bản giao nhận tiền đặt cọc giữa hai bên.

Bước 2 : Thụ lý vụ án

Tòa án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Bước 3: Hòa giải vụ án

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 205 BLTTDS 2015 thì trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 BLTTDS.

Bước 4: Mở phiên tòa xét xử

Theo quy định tại Điều 196 BLTTDS 2015 phiên tòa phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa. Thành phần tham gia phiên tòa được quy định từ Điều 227 đến Điều 232 tại BLTTHS, gồm: Đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Người đại diện của đương sự; Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; Người làm chứng; Người giám định và Người phiên dịch, Kiếm sát viên.

Bước 5: Xét xử sơ thẩm

Khi xét xử, hội đồng xét xử của Tòa án sơ thẩm gồm có một thẩm phán và hai hội thẩm nhân dân, nếu xét xử vụ án nghiêm trọng, thì có hai thẩm phán và ba hội thẩm nhân dân. Đối với các bản án sơ thẩm của các Tòa án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công bố,đại diện Viện kiểm sát có quyền kháng nghị; bị cáo, người bị hại, nguyên đơn dân sự, bị đơn dân sự, đại diện hợp pháp của họ có quyền làm đơn chống án để yêu cầu Tòa án phúc thẩm xét xử lại vụ án.

Trên đây là nội dung tư vấn về trường hợp nào được đòi lại tiền đặt cọc mua đất? Nếu các bạn cần Luật sư hỗ trợ thủ tục khởi kiện và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, hãy liên hệ với Luật sư Phan Mạnh Thăng qua Hotline 0908 748 368 để được hỗ trợ.