Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đang là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Luật Đất đai 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng cũng không có quy định CẤM cầm cố quyền sử dụng đất. Vậy phải giải quyết như thế nào khi gặp tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề trên.
Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
Mục Lục
Pháp luật quy định về hợp đồng cầm cố
Cầm cố tài sản là một biện pháp bảo đảm mà pháp luật ghi nhận nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 thì cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Ngoài ra, cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Quyền sử dụng đất có được cầm cố không?
Theo Điều 167 Luật đất đai 2013 thì những giao dịch người sử dụng đất được thực hiện với quyền sử dụng đất của mình bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Như vậy, Luật đất đai 2013 không quy định việc cầm cố quyền sử dụng đất bởi bản chất của giao dịch cầm cố cần có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố mà quyền sử dụng đất là quyền tài sản nên không thực hiện được việc chuyển quyền chiếm hữu.
Tuy Luật Đất đai 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm cầm cố quyền sử dụng đất. Hơn nữa khoản 2 Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Vì vậy, với quy định hiện nay của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Quyền sử dụng đất có được cầm cố không?
Hệ quả pháp lý của việc cầm cố quyền sử dụng đất
Trên thực tế, cầm cố đất (cầm cố quyền sử dụng đất) đã xuất hiện từ khá sớm với các tên gọi khác như cố đất, thục đất. Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật vẫn chưa quy định một cách tường minh rằng quyền sử dụng đất được phép cầm cố.
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Như vậy, Luật Đất đai 2013 không ghi nhận cụ thể có được cầm cố quyền sử dụng đất hay không, tuy nhiên, cũng không nghiêm cấm cầm cố quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, hiện nay, khi quy định về hiệu lực của cầm cố tài sản, Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 có ghi nhận rằng trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, vô hình chung Bộ luật Dân sự đã ghi nhận việc cầm cố bất động sản là được phép theo quy định của Luật.
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy Bộ luật Dân sự không thể hiện rõ quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nhiều điều khoản ghi nhận quyền sử dụng là bất động sản.
Một nguyên tắc cơ bản của dân sự đó là được phép làm những gì pháp luật không cấm, cụ thể là cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Trong khi pháp luật không có bất cứ quy định nào cấm cầm cố đất, do đó, quyền sử dụng đất vẫn được cầm cố nếu không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
Trình tự giải quyết tranh chấp
Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng cầm cố đất, vì đây là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất do đó, căn cứ vào Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Như vậy, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ là thủ tục khuyến khích, không phải là thủ tục bắt buộc để tiến hành việc khởi kiện.
Vì tranh chấp hợp đồng cầm cố đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Vì vậy, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi nhà đất tọa lạc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.
Hồ sơ
Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:
- Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện.
Hồ sơ khởi kiện có thể được gửi trực tiếp hoặc thông qua đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên đây là bài viết về các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến bài viết hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn. Trân trọng./.
