Hợp đồng đặt cọc đất nền là một trong những loại hợp đồng hiện nay rất phổ biến được nhiều cá nhân, tổ chức giao kết, thực hiện vì sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy khi có tranh chấp xảy ra liệu bạn đã biết cách giải để bảo vệ mình hay không? Bài viết về hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất nền dưới đây sẽ giúp ích cho bạn.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất nền

Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc đất nền

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng quy định. Theo đó, bên mua khi muốn mua mảnh đất nào đó sẽ phải tiến hành đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo bên có đất không bán cho người khác. Về bản chất, khi đã tiến hành đặt cọc mà bên mua không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì khoản tiền cọc đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn trường hợp bên nhận đặt cọc không muốn thực hiện hợp đồng như đã cam kết khi đặt cọc thì phải trả lại số tiền cọc đã nhận và bồi thường số tiền tương đương số tiền đặt cọc cho bên đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015. Trong trường hợp hai bên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất thì không bắt buộc phải tiến hành thủ tục công chứng chứng thực. >> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục xin thông tin đất đai trước khi tiến hành đặt cọc mua bán

Các trường hợp xảy ra khi tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất nền

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 có quy định rõ về trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
  • Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc),
  • Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
  • Ngoài ra, để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch, Các Bên có thể tự thỏa thuận tăng số tiền phạt cọc khi vi phạm hợp đồng.
Như vậy, khi một bên vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc đất nền đã giao kết thì bên đó sẽ bị ảnh hưởng quyền lợi liên quan đến khoảng tiền đặt cọc. Đây là một trong những tranh chấp thường xuyên phát sinh trong giao dịch đặt cọc đất nền.

Mức phạt cọc nếu không mua bán theo quy định của pháp luật

Mức phạt cọc nếu không mua/không bán theo quy định của pháp luật

Không bị phạt cọc nếu chỉ có giấy biên nhận tiền

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà. Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Điều kiện để đất nền được đưa vào kinh doanh, giao dịch

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này bao gồm:
  • Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
  • Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
  • Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
  • Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Đối với từng trường hợp cụ thể, các loại đất khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Điều kiện để đất nền được đưa vào kinh doanh, giao dịch

Thứ nhất, đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:
  • Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
  • Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Thứ hai, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
  • Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu loại đất đáp ứng được tất cả các điều kiện trên thì được phép đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Tranh chấp chính liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là tranh chấp về khoảng tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc đất nền đã giao kết. Đây là một quan hệ tranh chấp liên quan đến bất động sản, do đó trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc đặt trụ sở chính (căn cứ theo quy định tại Điều 26, 35 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015).

Trình tự, thủ tục khởi kiện

Thành phần hồ sơ

  • Đơn khởi kiện;
  • Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
  • Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
  • Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
  • Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Thủ tục thực hiện

Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất nền được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 gồm các bước sau: Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện Khi nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền, nếu là đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Sau đó, Tòa án sẽ phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện. Nếu đơn khởi kiện của người khởi kiện hợp lệ, Thẩm phán sẽ ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định. Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án. Sau đó, Thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án theo quy định của pháp luật. Bước 2: Chuẩn bị xét xử Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng. Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có) Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định. Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm. >> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp giao dịch đổi đất Trên đây là bài viết hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất nền và một số vấn đề liên quan. Hy vọng bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về hợp đồng đặt cọc bất động sản. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào cần tư vấn trực tiếp, quý khách vui lòng liên hệ với TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI của Công ty Luật Long Phan PMT thông qua HOTLINE 1900.63.63.87. Xin cảm ơn!

Scores: 4.5 (14 votes)

  Hotline: 1900.63.63.87