Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại khoản 7 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự tranh chấp về đất đai là tất cả các tranh chấp có liên quan đến đất đai như tranh chấp tài sản gắn liền với đất; tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất,… 

Tranh chấp đất và hòa giải cơ sở

Quy định về tranh chấp đất đai và hòa giải cấp cơ sở

Các dạng tranh chấp về đất đai

Tranh chấp về đất đai chia thành 2 dạng phổ biến:

Tranh chấp về đất đai trong lĩnh vực dân sự bao gồm:

  • Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: Thực chất đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ những người này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp.
  • Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi làm thủ tục ly hôn: Đây là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn.
  • Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp do người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc, hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp.
  • Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới, lối đi giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý: Đây là tranh chấp về ranh giới, lối đi. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới, lối đi hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, lối đi một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do lỗi của các cơ quan nhà nước, đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có ghi diện tích, nhưng không đo đạc cụ thể khi giao đất chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai diện tích của đương sự. Sau này khi đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phần diện tích chồng lên nhau. Do đó cũng gây nên tranh chấp giữa các hộ liền kề nhau.
  • Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
  • Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
  • Tranh chấp về mục đích sử dụng
  • Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa…

Tranh chấp về đất đai trong lĩnh vực hành chính là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương sự quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã  làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ, bao gồm:

  • Các quyết định về giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  •  Các quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai.

Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp về đất đai

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nguyên tắc này đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo các yêu cầu:

  • Chỉ giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, không giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đất đai;
  • Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đặt lợi ích chung của xã hội lên trên lợi ích cá nhân;
  • Tôn trọng, bảo vệ thành quả cách mạng; tránh những xáo trộn không cần thiết.

Nguyên tắc khuyến khích việc tự thương lượng, hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở; tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp cơ sở

Hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường là một thủ tục tiền tố tụng được quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tính bắt buộc này thể hiện ở việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chấp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bên đương sự khi vụ việc đã trải qua giai đoạn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Trách nhiệm tổ chức hòa giải thuộc về chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ là người trung gian tổ chức và ghi nhận kết quả hòa giải chứ không được ra quyết định công nhận hay phân định quyền sử dụng đất trong tranh chấp.

Hệ quả của hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã có thể là căn cứ để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các bên. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Nếu không thể hòa giải, thẩm quyền quyết định giải quyết được quy định cho hai hệ thống cơ quan: Tòa án nhân dân và cơ quan hành chính.

Trình tự, thủ tục hòa giải:

+ Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh, tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng hoà giải quy định tại điểm b khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên có mặt.

+ Lập biên bản hòa giải quy định tại khoản 2 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

+ Trường hợp hòa giải không thành thì Uỷ ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

* Hòa giải không thành khi Các bên liên quan đến tranh chấp không thống nhất được ý kiến tại buổi hòa giải; Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai quy định tại điểm c khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Uỷ ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành.

* Các trường hợp tranh chấp về đất đai sau thì hòa giải không phải là thủ tục bắt buộc: Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP.

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty chúng tôi về vấn đề trên. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.