Mua bán đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên khi thực hiện thủ tục mua bán đất phải đáp ứng được các điều kiện của pháp luật về đất đai và cũng sẽ tùy thuộc vào loại đất nào mà có những quy định riêng. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết vấn đề này.
Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp
Căn cứ tại Điều 188 Luật đất đai, khi thực hiện việc sang nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
- Việc chuyển nhượng được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, khi thực hiện việc chuyển nhượng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất cần phải tuân theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Các bước thực hiện mua bán đất nông nghiệp
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Hai bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp và đến văn phòng công chứng yêu cầu công chứng hợp đồng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn
- Các giấy tờ khác có liên quan theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Đăng ký biến động đất đai
Hồ sơ gồm có:
- Mẫu đơn xin đăng ký biến động đất đai (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu,…
Khi nhận được hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét có đủ điều kiện hoặc hợp lệ sẽ tiếp nhận hồ sơ. Nếu chưa đủ sẽ hướng dẫn nộp hồ sơ bổ sung theo quy định.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Nếu bên chuyển nhượng còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ.
- Nếu bên chuyển nhượng còn nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ.
- Nếu bên chuyển nhượng còn nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký QSDĐ trước đây thì phải trả hết nợ.
Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng
- Bên nhận chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Sau đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSDĐ.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết Thủ tục mua bán đất của chúng tôi. Nếu có thắc mắc về nội dung trên hoặc có bất kỳ vấn đề pháp lý cần TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, vui lòng liên hệ với luật sư thông qua hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn. Xin cảm ơn.
