Chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng là nhu cầu của đa số khách hàng hiện nay khi vì nhiều lí do khác nhau mà thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ hồng) chưa được cơ quan nhà nước thực hiện. Các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này cũng như điều kiện, trình tự thực hiện sẽ được tiến hành ra sao, mời Quý bạn độc cùng tham khảo qua bài tư vấn sau.
Mục Lục
Điều kiện chuyển nhượng căn hộ chưa có Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên thực tế hiện nay vì nhiều lý do khác nhau người mua căn hộ chung cư phải đợi rất lâu mới được chủ đầu tư cấp sổ. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn nếu trong giai đoạn này người mua có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp,…
Theo quy định tại Điều 123 Luật Nhà ở 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, thì căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận thì vẫn được phép bán thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở;
- Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng
Chuẩn bị hợp đồng mua bán nhà ở
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đảm bảo đủ các nội dung yêu cầu tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD (Mẫu hợp đồng tham khảo tại Phục lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư này):
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Giải quyết tranh chấp;
- Các thỏa thuận khác.
Số lượng hợp đồng được lập thành 07 bản:
- 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu;
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế;
- 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu;
- 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu;
- 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì nếu bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định như trình bày ở trên.
Kê khai thuế, phí, lệ phí
Sau khi đã tiến hành bước công chứng/chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, một trong haiu bên người bán và người mua (tùy theo thỏa thuận giữa các bên) phải tiến hành đóng các khoản lệ phí, thuế như thế thu nhập cá nhân.
Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như khi giao dịch mua bán nhầ đất bình thường:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá nhà do UBND Tỉnh, Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó đề làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Hóa đơn VAT các đợt thanh toán;
- Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế.
Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; nếu đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Dịch vụ luật sư tư vấn nhà đất
- Tư vấn quy định pháp luật liên quan đến mua căn hộ chung cư chưa có sổ, mua bán nhà đất;
- Tư vấn, hỗ trợ kiểm tra giá trị pháp lý của bất động sản giao dịch;
- Tư vấn, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất;
- Tư vấn, hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đầy đủ tài liệu, hồ sơ cần thiết
- Tư vấn, đại diện khách hàng đám phán, ký kết hợp đồng;
- Tư vấn về trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất tại Việt Nam của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tư vấn hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp trong hợp đồng;
- Đại diện cho khách hàng theo ủy quyền hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ trực tiếp làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Trên đây là những tư vấn của chúng về các vấn đề pháp lý liên quan đến mua bán căn chộ chung cư chưa có Sổ hồng. Trường hợp nội dung tư vấn có điểm chưa rõ hoặc Quý khách hàng cần được hỗ trợ trực tiếp trong các giao dịch về bất động sản, vui lòng liên hệ HOTLINE 1900.63.63.87 để được giải đáp trực tiếp bởi đội ngũ luật sư nhà đất chuyên nghiệp. Trân trọng!
