Có rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn không? Đây chắc là một câu hỏi, nỗi lo không còn xa lạ với mọi người hiện nay bởi dưới sự phát triển xã hội, ngày càng nhiều người dân có nhu cầu về đất, họ mua bán nhà đất, đầu tư vào đất dưới nhiều hình thức khác nhau thì một trong số đó là mua đất bằng hợp đồng góp vốn. Vậy dưới hình thức đầu tư mua nhà đất này họ phải chịu những sự rủi ro nào. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ phân tích cho các bạn được rõ.
>>Xem thêm:Xử lý thế nào khi mua đất nền nhưng không thể tách thửa?
Mục Lục
Hợp đồng góp vốn là gì?
Khi các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng góp vốn thì nội dung hợp đồng phải bao gồm các thông tin nội dung chủ yếu như sau:
- Phải xác định rõ các đối tượng của hợp đồng.
- Thông tin các chủ thể ký kết phải rõ ràng, cụ thể
- Khi các bên thỏa thuận trong hợp đồng phải quy định rõ ràng về số lượng và chất lượng trong nội dung hợp đồng.
- Thỏa thuận cụ thể về tài sản góp vốn và hình thức góp vốn.
- Các bên phải thỏa thuận ghi rõ trong hợp đồng về thời hạn của hợp đồng, địa điểm cụ thể khi ký kết hợp đồng và các phương thức thực hiện hợp đồng góp vốn rõ ràng.
- Thỏa thuận rõ các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ghi trong nội dung của hợp đồng
- Quy định rõ các trách nhiệm trong hợp đồng góp vốn của mỗi bên trong hợp đồng góp vốn
- Các bên nên thỏa thuận thêm các phương thức để giải quyết tranh chấp nếu các bên không thỏa thuận được với nhau khi thực hiện hợp đồng.
Mua đất bằng hợp đồng góp vốn có bị rủi ro không?
Về mặt pháp lý, các chủ đầu tư không được phân lô, bán nền khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Do vậy các chủ đầu tư đã tìm cách lách luật bằng cách ký kết hợp đồng với tên gọi hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác với khách để huy động vốn từ các nhà đầu tư nhưng bản chất lại là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất nền. Đây là hình thức mua bán nhà đất trái luật bởi bản chất hợp đồng góp vốn để thành lập doanh nghiệp nhưng lại sử dụng để mua bán nhà đất. Vì vậy, khi mua bán đất bằng hợp đồng góp vốn bằng hàm chứa rất nhiều rủi ro, cụ thể như sau:
- “Lách luật chiếm dụng vốn” là phương thức sử dụng của nhiều chủ đầu tư ảo tự vẽ ra các dự án không có thật để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn
- Dự án không hoàn thành đúng tiến độ hoặc thậm chí dự án không thể hoàn thành. Trong những trường hợp này việc được hoàn lại vốn đã góp rất khó phụ thuộc vào sự tự nguyện giao trả hay khả năng tài chính của Chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có khả năng chi trả thì xem như người mua đất mất đứt số vốn đầu tư đã góp mà lại không được nhận đất nền.
- Dự án đang được nhà đầu tư thế chấp, nguy cơ nhà đầu tư vướng vào các chính sách pháp luật, không thể tiếp tục hoàn thành dự án, bỏ trốn là rất cao, khiến người mua mất trắng số tiền đã góp.
- Bản chất không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quyền và lợi ích của bên mua hạn chế về mặt pháp lý.
>>> Quý bạn đọc tham khảo: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hướng xử lý khi phát sinh rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn
Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải
Hình thức thương lượng, hòa giải bao gồm hai hình thức như sau:
Tự hòa giải : Việc tổ chức và giám sát do các bên tự quy định không có sự trợ giúp của bất kỳ tổ chức hoặc người hòa giải thứ ba nào
Hòa giải quy chế: Do một tổ chức, hoặc một trung tâm hòa giải chuyên nghiệp thực hiện, các bên phải tuân theo những quy tắc hòa giải riêng của tổ chức hòa giải đố.
Về mặt pháp lý, quyết định của hòa giải viên không có hiệu lực bắt buộc thi hành và chỉ mang tính chất khuyến nghị. Tuy nhiên, các bên có thể quy định trong thỏa thuận một điều khoản về việc đảm bảo trách nhiệm thi hành đúng theo kết quả hòa giải của hòa giải viên.
Phương thức hòa giải mang tính hữu nghị cao, giảm bớt những thiệt hại về mặt thời gian và tiền bạc cho các bên.
Tố cáo đến cơ quan công an
Theo quy định tại Bộ Luật Hình sự và Luật tố cáo, khi có dấu hiệu chủ đầu tư đang có hành vi lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản người dân có quyền tố cáo đến cơ quan công an nơi công ty đặt trụ sở chính để có thể nhanh chóng xử lý kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.
Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án
Đây là hình thức giải quyết mang tính cưỡng chế cao nhất, được tiến hành thông qua hoạt động của cơ quan tài phán. Bản án, quyết định của Tòa án được đảm bảo thi hành theo đúng quy định pháp luật.
- Người dân ký kết hợp đồng mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn có quyền khởi kiện Chủ đầu tư có hành vi lừa đảo, chiếm dụng vốn, không hoàn lại theo đúng thỏa thuận khi dự án không hoàn công đúng thời hạn hoặc không thể hoàng (căn cứ theo quy định tại Chương XII Bộ Luật Dân sự 2015)
- Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án có thể ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để đảm bảo thi hành án như kê biên tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài khoản tại ngân hàng,…
- Đương sự có thể tiến hành kháng cáo, yêu cầu xét xử lại nếu thấy phán quyết của Tòa không thỏa đáng.
- Mức án phí xác định theo Danh mục mức án phí, lệ án phí được quy định tại Nghị quyết 326/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.
- Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án thường phức tạp, lâu dài và không có tính bảo mật thông tin cao.
Luật sư tư vấn, hỗ trợ khách hàng giải quyết rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn
Tư vấn
- Tư vấn khách hàng tìm hiểu vấn đề pháp lý dự án trước đầu tư, mua bán
- Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
- Tư vấn hướng giải quyết tranh chấp tối ưu, thủ tục giải quyết tranh chấp
- Tư vấn xác định căn cứ giải quyết tranh chấp
- Tư vấn quy định về khởi kiện dân sự bảo vệ quyền lợi
- Tư vấn thu thập tài liệu chứng cứ chứng minh liên quan
- Tư vấn khách hàng đầu tư mua bán đất đúng quy định
Soạn thảo
- Soạn thảo đơn khởi kiện gửi đến Tòa án
- Soạn thảo đơn tố giác tội phạm nếu có dấu hiệu hành vi phạm tội
- Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Soạn thảo các đơn từ trong quá trình tố tụng bảo vệ lợi ích khách hàng
Trực tiếp tham gia
- Trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp thông qua tiếp nhận, nghiên cứu hồ sơ, thông tin vụ việc, soạn thảo văn bản, đơn từ,…;
- Tham gia vào quá trình thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan
- Đại diện cho khách hàng làm việc, thương lượng, đàm phán với tổ chức, cơ quan chức năng liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp.
- Tham gia bảo vệ quyền lợi cho khách hàng tại các phiên Tòa.
>>>Xem Thêm: Cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án
Trên đây là nội dung tư vấn về những rủi ro gặp phải khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn và các hướng xử lý giải quyết cho các nhà đầu tư. Nếu như có thắc mắc về quyền lợi, biện pháp, hướng xử lý khi mua bán nhà đất này hay cần tư vấn giải quyết các vấn đề liên quan khác đừng ngần ngại hãy liên hệ tới Luật sư tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ tư vấn. Xin cảm ơn.
