RỦI RO hợp đồng khi ủy quyền định đoạt nhà đất là một khía cạnh rất được quan tâm trong lĩnh vực nhà đất ngày nay bởi lẽ các giao dịch nhà đất luôn ẩn chứa nhiều rủi ro và thường xuyên xảy ra các tranh chấp, do đó mà nhu cầu cần được TƯ VẤN về vấn đề này ngày càng tăng cao. Bài viết sau đây sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những thông tin chi tiết về vấn đề này.
Nhà đất luôn là lĩnh vực ngầm chứa nhiều rủi ro dẫn đến các tranh chấp
>>Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hành vi tự ý bán đất của người khác
Mục Lục
Ủy quyền định đoạt nhà đất là gì?
Căn cứ vào Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó:
- Bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, và
- Bên ủy quyền trả thù lao cho bên nhận ủy quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.
Phạm vi ủy quyền định đoạt nhà đất gồm:
- Ủy quyền sử dụng và quản lý nhà đất;
- Ủy quyền định đoạt nhà đất.
Như vậy, hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện quyền định đoạt nhà đất cho bên ủy quyền và được nhận thù lao nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận.
Lý do xuất hiện hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất
Có nhiều lý do để lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất, nhưng thông thường và ngày càng trở nên phổ biến hiện nay là nhằm mục đích che giấu một giao dịch chuyển nhượng nhà đất mà nguyên nhân chính là do:
- Bên mua nhà không đủ điều kiện để sở hữu nhà ở ở Việt Nam, hoặc/và
- Nhà đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, hoặc/và
- Để trốn thuế.
Có thể nói hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất chính là một giao dịch đường vòng nhằm đáp ứng được nhu cầu mua bán của các bên. Cụ thể các bên trong giao dịch sẽ lập ra 02 hợp đồng:
- Hợp đồng mua bán nhà đất: ghi nhận ý chí đích thực của các bên trong hợp đồng: đặc điểm của nhà đất, giá bán, nghĩa vụ thanh toán,…Tuy nhiên hợp đồng này không được đem đi công chứng và việc chuyển nhượng cũng sẽ không được đăng ký.
- Hợp đồng ủy quyền: bên bán (bên ủy quyền) ủy quyền cho bên mua (bên được ủy quyền) toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất. Để bảo đảm cho giao dịch, hợp đồng ủy quyền thường sẽ được công chứng.
Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhằm che giấu
Rủi ro khi ủy quyền định đoạt nhà đất
Cho rằng với hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất đã được công chứng, các bên có thể an toàn vượt qua pháp luật để chuyển nhượng thành công quyền sở hữu nhà đất. Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp luật, hợp đồng này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khác nhau.
Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất bị tuyên vô hiệu
Khi các bên thay đổi ý định của mình, có thể là bên bán muốn lấy lại nhà đất để bán với giá cao hơn hay bên mua muốn lấy lại số tiền đã thanh toán do tìm được tài sản khác với giá thấp hơn,… thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất vô hiệu. Cụ thể:
- Căn cứ tại Điều 125 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vô hiệu.
- Cho dù hợp đồng ủy quyền đã được công chứng nhưng do mục đích nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà đất nên hợp đồng ủy quyền sẽ có thể bị tuyên vô hiệu.
Hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt
Cần đặc biệt chú ý đến quy định tại Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là hợp đồng sẽ chấm dứt trong trường hợp cá nhân chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện.
- Trường hợp 1: bên ủy quyền (tức bên bán) chết, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt, nhà đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế của những người thuộc hàng thừa kế của bên ủy quyền.
- Trường hợp 2: bên nhận ủy quyền (tức bên mua) chết, hợp đồng ủy quyền cũng sẽ chấm dứt, tuy nhiên tài nhà đất trong hợp đồng này lại vẫn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền.
Như vậy, dù đã trả tiền cho nhà đất, nếu hợp đồng chấm dứt do cá nhân chết, nhà đất vẫn sẽ không thuộc về bên được ủy quyền hay người thừa kế của bên được ủy quyền.
>> Xem thêm: Hướng xử lý rủi ro khi vay tiền bằng hợp đồng mua bán nhà
Nhà đất trở thành tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ
Bên nhận ủy quyền thường cho rằng đã có hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất và hợp đồng mua bán nhà đất thì đã trở thành chủ sở hữu, tuy nhiên, về mặt pháp lý, nhà đất vẫn thuộc sở hữu của bên ủy quyền, bên nhận ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu.
Vì lý do trên, khi bên bán có nghĩa vụ thanh toán với bên thứ ba, nếu chủ nợ có yêu cầu thì nhà đất trong hợp đồng ủy quyền vẫn sẽ bị kê biên, phát mãi để thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên bán.
Ngoài ra, ủy quyền định đoạt tài sản còn chứa đựng rất nhiều những rủi ro khác như bên nhận ủy quyền không thể đem thế chấp tài sản do nhiều ngân hàng không chấp nhận, bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng,…
>> Xem thêm: Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn
Hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản ngầm chứa nhiều rủi ro
Luật sư tư vấn về hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất
Tư vấn
- Tư vấn cho khách hàng các vấn đề pháp lý về lĩnh vực nhà đất;
- Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;
- Tư vấn các quy định về khởi kiện dân sự và bảo vệ quyền lợi;
- Tư vấn khách hàng đầu tư mua bán đất đúng quy định;…
Soạn thảo
- Soạn thảo các hợp đồng cần thiết;
- Soạn thảo đơn khởi kiện đến Tòa án, đơn tố giác tội phạm nếu có dấu hiệu tội phạm, đơn từ liên quan trong quá trình tố tụng;…
Trực tiếp tham gia
- Tiếp nhận, nghiên cứu hồ sơ, thông tin vụ việc, soạn thảo văn bản, đơn từ;
- Đại diện làm việc, thương lượng, đàm phán với các tổ chức, cá nhân liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Tham gia bảo vệ quyền lợi cho khách hàng tại các phiên Tòa;…
>> Xem thêm: RỦI RO KHI MUA ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
Trên đây là toàn bộ bài viết tư vấn chi tiết về những rủi ro hợp đồng khi ủy quyền định đoạt nhà đất. Nếu quý bạn đọc có thắc mắc, khó khăn, muốn tìm hiểu sâu hơn hoặc có các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà đất cần TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI thì có thể liên hệ ngay qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn. Xin cảm ơn!
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.
